Как составить договор купли-продажи недвижимости без рисков: советы СЦН

Существенные условия договора

Договор купли-продажи (ДКП) является основным документом, регулирующим переход права собственности на объект недвижимости. В настоящее время законодательство предъявляет строгие требования к его содержанию. Если в тексте отсутствует хотя бы одно существенное условие, документ может быть признан незаключенным, что повлечет за собой отказ в государственной регистрации. Первым и ключевым пунктом является предмет договора. Необходимо максимально подробно описать объект: указать точный адрес, кадастровый номер, общую и жилую площадь, а также назначение помещения.

Вторым критически важным условием является цена. В документе должна быть четко зафиксирована стоимость объекта в рублях. Любые двусмысленности в этом вопросе недопустимы. Также, согласно статье 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием при продаже жилых помещений является перечень лиц, сохраняющих право пользования данным объектом после его приобретения покупателем. Это могут быть арендаторы или члены семьи бывшего собственника, имеющие право на проживание. Если таких лиц нет, это обязательно следует зафиксировать в тексте.

• • Полные паспортные данные сторон и реквизиты правоустанавливающих документов.
• • Подробное описание технических характеристик объекта недвижимости.
• • Согласованная сторонами полная стоимость объекта.
• • Сведения об обременениях или их отсутствии на текущий момент.

Обязательное нотариальное удостоверение

На текущий момент большинство сделок с недвижимостью могут совершаться в простой письменной форме. Однако существуют ситуации, когда закон императивно требует участия нотариуса. Игнорирование этого требования делает сделку ничтожной. В первую очередь это касается операций с долями в праве общей собственности. Если вы решили подобрать квартиру, которая находится в долевой собственности, и не все собственники участвуют в единой сделке по отчуждению своих долей, визит к нотариусу неизбежен.

Также нотариальная форма обязательна для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению объектов, принадлежащих несовершеннолетним или гражданам, признанным ограниченно дееспособными. Нотариус выступает дополнительным гарантом законности, проверяя волеизъявление сторон и разъясняя им последствия совершаемых действий. Это значительно снижает риски последующего оспаривания договора в суде.

1. 1. Сделки по продаже долей в праве общей собственности посторонним лицам.
2. 2. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям.
3. 3. Сделки, совершаемые от имени лиц, находящихся под опекой или попечительством.
4. 4. Заключение договоров пожизненного содержания с иждивением.

Порядок и способы взаиморасчетов

Вопрос передачи денег — самый чувствительный этап сделки. В современном рынке недвижимости использование наличных расчетов «из рук в руки» практически сошло на нет из-за высоких рисков. По актуальным данным, наиболее безопасными инструментами сегодня являются банковские ячейки, аккредитивы и счета эскроу. В договоре необходимо детально прописать, какой именно способ выбран, в какие сроки должна быть внесена сумма и при каких условиях продавец сможет получить к ней доступ. Обычно таким условием является предоставление выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности к покупателю.

Если в сделке используется ипотека, порядок расчетов диктуется требованиями банка-кредитора. В этом случае в ДКП добавляются пункты о залоге имущества в пользу банка. Важно также предусмотреть порядок распределения расходов по совершению сделки: кто оплачивает государственную пошлину, услуги нотариуса, аренду ячейки или открытие аккредитива. Четкая фиксация этих моментов в документе предотвращает возможные конфликты на финальной стадии.

• • Использование безотзывного банковского аккредитива как наиболее прозрачного метода.
• • Расчеты через счета эскроу, обеспечивающие максимальную защиту средств покупателя.
• • Аренда банковского сейфа с четко прописанными условиями доступа сторон.
• • Безналичный перевод средств после подтверждения регистрации перехода права.

Заверения об обстоятельствах и гарантии

Чтобы максимально обезопасить покупателя, в договор рекомендуется включать раздел «Заверения об обстоятельствах». В нем продавец подтверждает, что на момент подписания документа объект не заложен, не находится под арестом, в отношении него не ведутся судебные споры. Также важно зафиксировать, что продавец не находится в состоянии банкротства и не имеет признаков неплатежеспособности. Это критически важно, так как в случае банкротства физического лица сделки, совершенные в определенный период до этого, могут быть оспорены кредиторами.

Для обеспечения дополнительной безопасности необходима комплексная проверка недвижимости перед подписанием договора. В тексте стоит указать, что стороны действуют добровольно, понимают значение своих действий и не находятся под влиянием заблуждения или принуждения. Такие формулировки помогают защитить сделку от попыток признания ее недействительной по причине «неосознанности» действий одной из сторон. Эксперты СЦН всегда настаивают на включении данных пунктов для защиты интересов своих клиентов.

• • Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт.
• • Гарантия отсутствия скрытых дефектов, о которых продавец не сообщил покупателю.
• • Подтверждение дееспособности сторон и отсутствия медицинских противопоказаний.
• • Обязательство продавца сняться с регистрационного учета в установленные сроки.

Передаточный акт как финал сделки

Многие ошибочно полагают, что подписание договора и регистрация в Росреестре — это конец процесса. Однако юридически передача объекта завершается подписанием передаточного акта. Согласно статье 556 ГК РФ, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа. В акте фиксируется фактическое состояние квартиры на момент передачи, показания приборов учета (счетчиков) и комплектность передаваемого оборудования.

Если в договоре было указано, что квартира передается с мебелью или техникой, в акте приема-передачи стоит составить их подробную опись. Это исключит претензии покупателя в будущем. До момента подписания акта риск случайной гибели или повреждения имущества несет продавец. Поэтому крайне важно проводить осмотр объекта непосредственно перед подписанием этого документа, чтобы убедиться, что состояние жилья не ухудшилось с момента первого осмотра.

1. 1. Проверка фактического состояния стен, окон, сантехники и инженерных сетей.
2. 2. Фиксация показаний счетчиков воды, электроэнергии и газа.
3. 3. Передача ключей от квартиры, почтового ящика и домофона.
4. 4. Подписание документа обеими сторонами в двух экземплярах.

Роль экспертов СЦН в подготовке документов

Самостоятельное составление договора по шаблонам из интернета — это путь к серьезным юридическим проблемам. Каждый объект недвижимости уникален, как и жизненная ситуация сторон. Профессиональное сопровождение сделки специалистами агентства СЦН гарантирует, что документ будет учитывать все нюансы действующего законодательства и специфику конкретного случая. Наши юристы проводят глубокий аудит истории объекта, проверяют полномочия продавца и чистоту правоустанавливающих документов.

Как отмечает Антон Марсов, руководитель агентства недвижимости СЦН, «безопасность сделки базируется на трех столпах: тщательной проверке прошлого объекта, юридически выверенном договоре и защищенном способе расчетов. Мы не просто готовим бумаги, мы создаем систему защиты для нашего клиента, которая будет работать долгие годы после завершения сделки». Эксперты СЦН берут на себя коммуникацию с банками, нотариусами и государственными органами, обеспечивая комфорт и спокойствие участников процесса.

• • Индивидуальная разработка текста договора под конкретные условия сделки.
• • Проверка контрагентов на предмет банкротства, судебных исков и исполнительных производств.
• • Организация безопасных расчетов через проверенные банковские инструменты.
• • Контроль всех этапов регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Часто задаваемые вопросы