Словарь недвижимости: основные термины и определения для сделок

Базовые понятия и объекты рынка

Рынок недвижимости наполнен специфической терминологией, которая порой ставит в тупик даже опытных покупателей. Начнем с основ. Объект недвижимости — это не только квартира или дом, но и земельные участки, машино-места и даже недостроенные здания, прочно связанные с землей. В настоящее время принято разделять рынок на первичный и вторичный.

Первичный рынок (новостройки) — это жилье, которое приобретается у застройщика. Важно понимать, что до момента ввода дома в эксплуатацию вы покупаете не саму квартиру, а право требования на нее. Вторичный рынок — это объекты, на которые уже зарегистрировано право собственности. Здесь продавцом выступает физическое или юридическое лицо, а не девелопер.

Кадастровый номер — уникальный цифровой код, который присваивается каждому объекту. По нему можно узнать всю историю квартиры в государственных реестрах. Кадастровая стоимость — это оценка объекта государством, которая используется для расчета налогов. Она часто отличается от рыночной стоимости, за которую объект реально продается на текущий момент.

Юридические термины и право собственности

Основой любой безопасной сделки является проверка документов. Главный документ сегодня — это выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Она подтверждает, кто является владельцем и нет ли на объекте ограничений.

Как отмечает Антон Марсов, руководитель агентства недвижимости СЦН, в современных реалиях работа с выписками требует особого внимания, так как персональные данные собственников теперь скрыты для третьих лиц, и получить полную информацию можно только с согласия владельца или через нотариуса. Это сделано для защиты частной собственности, но добавило работы профессиональным риэлторам.

Обременение — это ограничение прав собственника. Самые частые виды: ипотека (залог банка), арест (судебный или приставов), долгосрочная аренда или рента. Долевая собственность подразумевает, что объект принадлежит нескольким людям в определенных частях. При продаже доли собственник обязан сначала предложить ее другим совладельцам — это называется правом преимущественной покупки.

Финансовые инструменты и расчеты

Сегодня большинство сделок проходит с привлечением заемных средств. Ипотека — это кредит под залог недвижимости. Пока вы не выплатите долг, квартира находится в залоге у банка. Первоначальный взнос — личные средства покупателя, которые он вносит при оформлении кредита. По актуальным данным, его размер напрямую влияет на одобрение и ставку.

Для безопасных расчетов используются специальные инструменты:

• Эскроу-счет — специальный счет в банке для расчетов в новостройках. Деньги хранятся там до завершения строительства, защищая покупателя от недостроя.
• Аккредитив — банковская услуга, при которой банк выступает гарантом: продавец получит деньги только после того, как предъявит документы о переходе права собственности к покупателю.
• СБР (Сервис безопасных расчетов) — электронный аналог аккредитива, часто используемый в крупных банках для упрощения процесса.

Процесс сделки: от аванса до регистрации

Сделка начинается с фиксации намерений. Здесь важно различать аванс и задаток. Аванс — это просто предоплата, которая возвращается, если сделка сорвалась. Задаток же имеет обеспечительную функцию: если покупатель передумал, деньги остаются у продавца, а если продавец нарушил договор — он возвращает сумму в двойном размере.

ПДКП (Предварительный договор купли-продажи) — документ, в котором стороны фиксируют цену, сроки и условия основной сделки. ДКП (Договор купли-продажи) — основной документ, на основании которого Росреестр регистрирует переход права. Завершается процесс подписанием Акта приема-передачи. Именно с этого момента ответственность за сохранность квартиры и оплату коммунальных услуг переходит к новому владельцу.

Профессиональный сленг и специфика

В риэлторской среде часто встречаются термины, которые могут запутать новичка. Например, "альтернатива" или "встречка" — это сделка, при которой продавец одновременно покупает себе другое жилье. Такие цепочки могут состоять из 3-5 и более квартир. "Чистая продажа" означает, что собственнику не нужно ничего покупать взамен, он просто забирает деньги.

Ликвидность — это показатель того, насколько быстро объект можно продать по рыночной цене. Квартиры с удачным расположением и планировкой считаются высоколиквидными. Экспозиция объекта — время, в течение которого объявление находится на рынке до момента продажи. На текущий момент средний срок экспозиции помогает оценить адекватность установленной цены.

Знание этих терминов помогает говорить с профессионалами на одном языке и чувствовать себя уверенно. В агентстве недвижимости СЦН мы всегда готовы подробно разъяснить каждый нюанс, чтобы ваша сделка прошла максимально прозрачно и комфортно.