Согласие супруга: когда закон требует нотариального заверения
Приобретение жилья на вторичном рынке всегда сопряжено с анализом семейного положения продавца. Согласно действующему законодательству, имущество, нажитое супругами в период брака, признается их совместной собственностью, даже если в выписке из ЕГРН указан только один владелец. На текущий момент отсутствие нотариального согласия второго супруга на продажу является одним из самых распространенных оснований для оспаривания сделки в суде.
Нотариальное согласие не требуется только в тех случаях, когда недвижимость была получена продавцом в дар, по наследству или приобретена до вступления в брак. Также оно не нужно, если между супругами заключен брачный договор, в котором четко прописан режим раздельной собственности на конкретный объект. Специалисты СЦН всегда тщательно проверяют паспорт продавца на наличие отметок о браке и запрашивают архивные данные, чтобы исключить риск появления претензий со стороны третьих лиц.
Долги по коммуналке и капремонту: как не купить чужие обязательства
Проверка финансовой чистоты объекта — критически важный этап. По общему правилу, долги за коммунальные услуги (свет, вода, отопление) закрепляются за конкретным гражданином и не переходят на нового собственника. Однако на практике управляющие компании часто пытаются «перевесить» старые задолженности на покупателя, ограничивая предоставление услуг или отказываясь открывать новый лицевой счет.
Как отмечает Антон Марсов, руководитель агентства недвижимости СЦН, ситуация с капитальным ремонтом обстоит иначе: согласно Жилищному кодексу РФ, долги по взносам за капремонт переходят к новому владельцу вместе с правом собственности. Это единственный вид коммунального долга, который «привязан» к стенам, а не к человеку.
Сделки по доверенности: скрытые угрозы и методы защиты
Покупка квартиры у представителя по доверенности — это всегда зона повышенного риска. Основная опасность заключается в том, что доверенность может быть отозвана собственником в любой момент, или же ее действие прекращается автоматически в случае смерти доверителя. Узнать об этом в день сделки без специальной проверки практически невозможно.
В агентстве недвижимости СЦН выработан строгий протокол работы с такими объектами. Мы проверяем подлинность документа через сервис Федеральной нотариальной палаты и в обязательном порядке организуем видеосвязь с собственником для подтверждения его намерений. Если продавец находится за границей, мы проверяем консульские доверенности с особой тщательностью, так как их верификация требует дополнительных запросов.
Основные риски доверенности:
- Отзыв документа собственником незадолго до подписания договора;
- Признание собственника недееспособным на момент выдачи доверенности;
- Превышение полномочий представителем (например, право на получение денег не прописано явно).
Медицинские справки: зачем проверять дееспособность продавца
Многие покупатели стесняются запрашивать у продавца справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров, считая это проявлением недоверия. Однако в настоящее время это стандарт безопасности на рынке недвижимости. Статья 177 Гражданского кодекса РФ позволяет оспорить сделку, если в момент ее совершения гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Наличие справок подтверждает, что продавец не состоит на учете и обладает полной дееспособностью. Это особенно актуально при сделках с пожилыми людьми или лицами, входящими в группу риска. В СЦН мы рекомендуем не просто получать справки, а настаивать на том, чтобы они были выданы непосредственно перед сделкой. В некоторых случаях целесообразно пригласить сертифицированного врача-психиатра для проведения освидетельствования прямо в день подписания договора купли-продажи. Это создает «железобетонное» доказательство добросовестности покупателя и вменяемости продавца, которое невозможно будет опровергнуть в будущем.
