На одесском рынке недвижимости мертвый сезон
Цены на недвижимость в Одессе пошли на спад. Но легче от этого никому не стало. Спрос на жилье не упал и не увеличился, «живые» деньги на руках — большая редкость, и мечты о новой квартире для большинства украинцев становятся утопией. Как ситуация будет развиваться дальше, когда на рынке наступит долгожданное оживление, и стоит ли ожидать, что квартиры резко подешевеют? Эти вопросы сейчас волнуют всех, ответы на них знают единицы, а возможно, и никто пока не знает...
Жертвы «кредитной иглы»
Чтобы понять, что сейчас происходит с рынком жилья, достаточно почитать газетные объявления. Они буквально пестрят словами «срочно» и «возможен торг». Как правило, на срочную продажу решаются люди, которым немедленно нужны деньги для удержания бизнеса на плаву, и те, кто не может выплатить злополучные проценты по кредитам. И тех, и других сегодня в Одессе достаточно. Жертвами «кредитной иглы» стали также сами застройщики, которые вынуждены замораживать недостроенные объекты на неопределенный срок, и те, кто купил квартиру в кредит для дальнейшей перепродажи. Для них ситуация довольно плачевная — квартиры не продаются, а проценты по кредитам приходится платить немалые.
— Не продвигаются даже те операции, где покупатель заплатил задаток, — жалуется риелтор Мария Мезенцева, — люди просто не могут получить свои деньги в банках. И таких случаев у нас множество...
Такого падения спроса на покупку жилья, которое мы наблюдаем сейчас, не было с памятного 1998 года, когда покупательская способность украинцев упала в бездну дефолта.
Уже сейчас цены на квартиры почти во всех районах Одессы снизились на 7—10%. Причем напуганные кризисом продавцы недвижимости уже по телефону готовы сбросить 2-3 тысячи долларов. Просмотр и серьезные намерения потенциального покупателя станут поводом скинуть еще несколько тысяч. Но это не предел. По прогнозам аналитиков, вторичная недвижимость к началу следующего года упадет в цене на 20%, а первичная — на все 30%.
При этом даже самое доступное жилье в ближайшем будущем не сразу найдет своего покупателя. Ведь получить сегодня ипотечный кредит почти нереально, или же условия кредитования настолько грабительские, что и самому не захочется. Да и выдача сбережений заблокирована банками на неопределенный срок. Снижение цен — это также эхо застоя, который наблюдался на рынке жилья этим летом. То, что не было продано «вчера», выставляется сегодня по более низким ценам.
Ситуация усугубляется еще и тем, что конец осени и зима — традиционные периоды падения продаж. Одним словом, продавцам недвижимости остается затянуть пояса потуже и ждать лучших времен.
— У нас в компании все довольно плачевно: покупатели почти не звонят, реальные сделки заключатся редко, — рассказывает риелтор Ирина Понамарева. — И не будет их, пока существуют невыгодные условия по ипотечным кредитам. Думаю, до конца года цены упадут на 10—20%. Но вряд ли это изменит ситуацию, покупатели с наличными деньгами сейчас большая редкость. За них держатся руками и ногами.
Риск — дело добровольное
Любой катаклизм, и финансовый в первую очередь, имеет оборотную сторону — как ни кощунственно это звучит, но на нем вполне можно заработать. Нужно лишь правильно оценивать ситуацию. Так как цены на недвижимость, по многочисленным прогнозам специалистов, будут и дальше падать, то есть смысл решиться на покупку жилья и неплохо на этом заработать. Но не всякая недвижимость для этого подходит.
К примеру, эксперты не рекомендуют покупать землю — рынок сейчас переполнен земельными участками как с домами, так и без. Цены на них уже упали на 20—30 процентов, и это не предел. Стабилизацию цен стоит ждать не раньше, чем кончится кризис — то есть через 1-2 года.
Другой рискованный сектор — малоквартирные дома, которыми занимаются мелкие застройщики. Хаос на рынке ипотечного кредитования превращает такие жилищные комплексы в долгострои с туманным будущим.
Также рискованно покупать квартиру в большом жилищном комплексе из нескольких домов. Дело в том, что дома в таких комплексах не сдаются поодиночке, а только в комплекте. Так что ждать, возможно, придется долго.
Неблагонадежными также считают новострои в перенасыщенных новым жильем районах — жилмассив Котовского, район «Поле чудес». Их судьба во многом также зависит от ситуации с ипотекой.
Не утратит своей актуальности в ближайшие несколько лет покупка коммерческих площадей в центре города. На их аренде по-прежнему можно хорошо заработать. Элитный новострой с видом на море также может служить примером, когда деньги вкладываются с умом. Таких объектов по-прежнему мало, и они раскупаются в первую очередь.
Еще один вид прибыльной недвижимости — это крытые паркинги. Машин в Одессе — пруд пруди и все их нужно где-то хранить. Поэтому потребность в паркингах с каждым годом только увеличивается.
Одним словом, всякой недвижимости свое время, главное правильно это время рассчитать...
Комментарий эксперта
Николай ШУТОВ, заведующий кафедрой философии и социальных дисциплин института внутренних дел, академик, профессор, доктор экономических наук:
— Мы наблюдаем картину, когда все сегменты рынка недвижимости фактически остановились. Это связано, прежде всего, с резким падением покупательского спроса. А ведь признаки кризиса появились еще в 2007 году. На таких крупных и сложно устроенных рынках, как рынок жилья или транспорта, ситуация складывается не за один день, а в течение нескольких месяцев, а иногда даже лет. Суммируется ряд факторов, ухудшающих или же улучшающих общую ситуацию на рынке. И когда мы говорим о каких-то прогнозах, то должны, как в медицине, четко знать симптомы болезни и время, когда они появились. Ведь, как правило, период выздоровления организма равен периоду заболевания. Поэтому надеяться на то, что ситуация, которая формировалась два года, решится за месяц, было бы глупо. Не решится. Поправить главный фактор развития любого рынка — низкую платежную способность населения — быстро не получится.
Украинцы решили, что хотят жить хорошо. Но под этим «хорошо» не было достаточной материальной базы. Что начало происходить? Через банковскую систему закачивались потребительские и ипотечные кредиты. Во многом благодаря этой ситуации на рынке недвижимости в течение двух лет существовал спекулятивный, неестественный, спрос. Сейчас, когда банки не выдают очередную порцию кредитов населению и зарубежный инвестиционный «шланг» временно перекрыт, мы лишний раз убедились, что отечественная экономика хронически больна, и ее лечение — жизненная необходимость для страны.
— Как вы прокомментируете ценовую политику на рынке недвижимости?
— С ценами все довольно неоднозначно. Если взять жилмассивы Котовского, Таирова и центр города, то тут цены ниже, чем были несколько месяцев назад. А в Приморском районе они практически не изменились. Тем более мы не учитываем такой мощный фактор, как инфляция. На сегодня она составляет 18 процентов. Поэтому, когда говорят о снижении цен на 30%, реально они снизились только на 12%.
— Хотелось бы услышать ваш прогноз на будущее.
— Никаких обвалов на рынке недвижимости, о которых говорят, я лично не предвижу. Украинский рынок парадоксален тем, что спрос на недвижимость упал, тем не менее, потребность в этом секторе по-прежнему высока. Поэтому противоречивость ситуации в том, что, с одной стороны, спад, с другой — неудовлетворенная потребность, и это дает надежду, что ситуация изменится. Ведь кризис не будет продолжаться вечно, а рынок недвижимости еще далек от насыщения. Из-за остановки многих объектов сейчас формируется отложенный спрос, который в будущем может только взвинтить цены.
— Что бы вы посоветовали одесситам, которое все-таки решились на покупку жилья?
— Этот вопрос связан с тем, прошли ли мы низший уровень падения цен или нет. Покупать, конечно, лучше на низшей точке. Но «поймать» ее крайне трудно. Даже игроки на фондовых рынках не рекомендуют ждать апогея, так как можно его не дождаться и в итоге проиграть. Вероятно, максимальный уровень падения цен придется на середину 2009 года. Но я все же советовал бы приобретать недвижимость уже сегодня. Конечно, я говорю о наличных деньгах, ни о какой ипотеке, сами понимаете, сейчас и речи быть не может. При этом следует учитывать стремительную девальвацию гривни.