Флиппинг в новостройках по договору уступки (цессии): расчет рентабельности и риски

Сегодня поговорим о флиппинге — популярной инвестиционной стратегии, которая звучит как «купить дешевле, продать дороже». Но мы рассмотрим не вторичный рынок, а новостройки, где всё происходит еще до того, как дом сдан. Речь пойдет о перепродаже не самой квартиры, а права на неё по договору уступки, или цессии. Это тонкий процесс, но с правильным подходом очень выгодный.

Что такое флиппинг по уступке?

Если просто: вы, как инвестор, заключаете с застройщиком Договор долевого участия (ДДУ) на старте продаж, когда цены минимальны. Вы не ждете окончания строительства и получения ключей. Вместо этого, когда дом подрастает и цены на квартиры в нём увеличиваются, вы находите покупателя и «уступаете» ему своё право требования на эту квартиру. Юридически это оформляется договором цессии. Ваш заработок — разница между ценой в ДДУ и ценой уступки.

Как найти «тот самый» ликвидный объект?

Успех на 80% зависит от правильного выбора объекта. На что смотреть?

• Локация и инфраструктура: Банально, но это главное. Изучите планы развития района. Будут ли рядом метро, школы, парки? Транспортная доступность — ключевой фактор для будущего покупателя.
• Надежность застройщика: Проверяйте историю девелопера. Срывал ли он сроки? Были ли проблемы с качеством? Покупатель на стадии стройки тоже будет это проверять, и сомнительный застройщик отпугнет его.
• Планировка и этаж: Избегайте крайностей. Слишком большие или нестандартные квартиры продать сложнее. Самые ходовые — одно- и двухкомнатные квартиры с функциональной планировкой на средних этажах.

Самая частая ошибка начинающего инвестора — неправильный расчет «чистой» прибыли. Учитывайте абсолютно все: налог, стоимость брокерских услуг, возможные скидки для покупателя. Только так вы увидите реальную доходность.

Считаем деньги: расчет рентабельности

Чтобы понять, сколько вы заработаете, нужно учесть все расходы. Формула выглядит так: (Цена продажи по уступке) - (Цена покупки по ДДУ + Все доп. расходы) = Ваша прибыль.

Что входит в «доп. расходы»?

• Цена ДДУ: Ваша основная инвестиция.
• Расходы на риэлтора: Если вы привлекаете агента для продажи, заложите комиссию в расходы.
• Согласие застройщика: Некоторые девелоперы берут плату за оформление уступки (об этом ниже).
• Налоги: Самый важный пункт, о котором многие забывают.

«Подводные камни» в ДДУ

Перед подписанием ДДУ его нужно изучить с лупой. Как говорит руководитель нашего агентства Антон Марсов, «дьявол кроется в деталях, особенно в пунктах мелким шрифтом». Что искать?

• Согласие застройщика на уступку. В договоре может быть прописано, что уступка возможна только с письменного согласия девелопера. Часто эта услуга платная — от 1% до 5% от цены ДДУ. Этот расход нужно сразу закладывать в финансовую модель.
• Прямой запрет. Иногда застройщик может запретить уступку до определенного момента, например, до полной выплаты цены ДДУ или до завершения определенного этапа строительства.

Тщательная юридическая проверка ДДУ перед покупкой — обязательный шаг, который сэкономит вам деньги и нервы.

Налоги при продаже по цессии в 2025 году

Это ключевой момент. Доход от продажи права требования по ДДУ облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Никакие сроки минимального владения (3 или 5 лет) здесь не работают, так как у вас еще нет права собственности.

Налоговая база — это разница между деньгами, которые вы получили от покупателя, и деньгами, которые вы заплатили застройщику. Ставка налога — 13%. Формула проста: (Цена уступки - Цена ДДУ) * 13% = Сумма налога.

Например, вы купили право на квартиру за 5 млн рублей, а уступили его за 6,5 млн рублей. Ваш доход: 1,5 млн. Налог к уплате: 1 500 000 * 0,13 = 195 000 рублей. Этот налог нужно самостоятельно задекларировать и уплатить в следующем году после сделки.

Ключ к успешной сделке по уступке — это скорость. Чем дольше вы владеете объектом, тем ниже годовая рентабельность вашей инвестиции. Идеальный флиппинг — это покупка на старте и продажа на пике интереса перед сдачей дома.

Когда продавать выгоднее всего?

Выбор момента для выхода из проекта определяет итоговую доходность.

• Старт продаж. Вы покупаете по минимальной цене.
• Середина строительства. Когда каркас дома готов, и визуально стройка выглядит активно, цены уже заметно подрастают. Риски для конечного покупателя снижаются, и он готов платить больше.
• За 3-6 месяцев до сдачи дома. Это, пожалуй, «золотое время» для флиппера. Спрос максимальный. Покупатели видят почти готовый дом, им не хочется ждать 2 года нового проекта, и они готовы переплатить за возможность заехать в новую квартиру почти сразу после сдачи.

Флиппинг по уступке — рабочий инструмент инвестора. Он требует знаний, точного расчета и понимания рынка. Но при грамотном подходе и поддержке опытных специалистов, как в СЦН, он позволяет получить хорошую доходность, значительно превышающую банковские вклады.