Последние месяцы интернет гудит новостями о грядущих изменениях в налогах. Особенно волнуются те, кто вложил деньги в недвижимость и планировал на этом заработать. Появилось много слухов о повышенных ставках и «налоге на сверхдоход» с продажи квартир. Давайте без паники и на основе официальной информации разберемся, что нас ждет в 2025 году на самом деле. Спойлер: для большинства продавцов недвижимости почти ничего не изменится в худшую сторону.
Оглавление
Что на самом деле меняется в налогах с 2025 года?
Минимальный срок владения: старые правила в силе
Инвестор или обычный гражданин: где проходит грань?
Как легально сэкономить на налогах при продаже квартиры?
Что на самом деле меняется в налогах с 2025 года?
Главное нововведение — это прогрессивная шкала НДФЛ. Она коснется зарплат, дивидендов и других доходов. Если ваш годовой доход превышает 2,4 млн рублей, ставка налога для суммы превышения будет расти. Но вот хорошая новость: согласно законопроекту Минфина, доходы от продажи недвижимости решили не трогать! Для них сохраняется прежний порядок налогообложения. Это значит, что если вы продаете квартиру раньше минимального срока владения, вы, как и прежде, заплатите стандартный налог 13% с полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки). Никаких 18%, 20% или 22% для таких сделок не предусмотрено. Государство четко дало понять, что не хочет создавать трудностей для граждан, которые улучшают свои жилищные условия или получают разовый доход.
Минимальный срок владения: старые правила в силе
Ключевое правило, которое позволяет вообще не платить налог с продажи, остается неизменным. Это минимальный срок владения недвижимостью, после истечения которого доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ. Давайте вспомним эти сроки:
3 года — если это ваше единственное жилье, или если вы получили квартиру в наследство/в дар от близкого родственника, по договору приватизации или ренты.
5 лет — во всех остальных случаях. Например, если вы продаете вторую или третью квартиру.
Это самый простой и надежный способ легальной налоговой оптимизации. Если вы не спешите с продажей, просто подождите истечения этого срока, и вам не придется ничего платить государству и подавать декларацию.
Инвестор или обычный гражданин: где проходит грань?
Многих волнует вопрос: а если я продаю вторую или третью квартиру за год, не назначат ли мне повышенный налог? Здесь важно понимать: в законе нет четкого критерия «две квартиры в год = инвестор». Налоговая служба смотрит не на количество, а на систематичность и признаки предпринимательской деятельности. Что может вызвать подозрения?
- Регулярные сделки купли-продажи (например, несколько квартир каждый год).
- Короткий срок между покупкой и продажей объектов.
- Цель покупки — явно не для личного проживания (например, покупка нескольких однотипных студий в новостройке на этапе котлована).
- Активная реклама продаваемых объектов.
Если налоговая докажет, что вы ведете бизнес, то может переквалифицировать ваш доход и доначислить налоги уже как индивидуальному предпринимателю (по более высоким ставкам), а также пени и штрафы. Однако для большинства людей, которые продают одну-две квартиры даже в течение одного года с целью улучшения жилищных условий или фиксации прибыли от долгосрочного вложения, такие риски минимальны.
Как легально сэкономить на налогах при продаже квартиры?
Если ждать 3 или 5 лет — не ваш вариант, есть абсолютно законные способы уменьшить или даже свести налог к нулю. Налог платится не со всей суммы продажи, а только с дохода.
Способ 1: Уменьшить доход на сумму расходов. Это самый распространенный метод. Из цены продажи вы вычитаете цену, за которую вы эту квартиру купили. Более того, можно вычесть и документально подтвержденные расходы на ремонт. Как отмечает руководитель нашего агентства, Антон Марсов, правильное документальное оформление расходов на ремонт может существенно снизить вашу налоговую базу. Сохраняйте все чеки и договоры! Также к расходам можно отнести уплаченные проценты по ипотеке.
Способ 2: Воспользоваться налоговым вычетом. Если у вас нет документов, подтверждающих покупку (например, при приватизации), вы можете воспользоваться фиксированным налоговым вычетом в 1 млн рублей. Этот вычет применяется ко всей сумме от продажи.
Способ 3: Льгота для семей с детьми. С 2021 года действует важное послабление. Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми полностью освобождаются от НДФЛ при продаже старого жилья для покупки нового, более просторного, даже если минимальный срок владения не истек. Там есть ряд условий (покупка нового жилья в тот же календарный год, его кадастровая стоимость и площадь должны быть выше и т.д.), но для многих это отличный вариант.
Как видите, изменения в налоговом законодательстве оказались не такими страшными, как их рисовали. Главное для продавца недвижимости – по-прежнему срок владения и правильный расчет налоговой базы. Никакого специального «налога на вторую квартиру» не вводится, а базовая ставка 13% сохраняется. Если у вас возникают вопросы по вашей конкретной ситуации или вы хотите грамотно провести сделку, обращайтесь в СЦН. Мы поможем все сделать правильно и выгодно для вас!
