Шумные, асоциальные соседи могут сделать жизнь невыносимой. Тема исследует, является ли этот фактор юридическим или рыночным основанием для торга. Как покупателю деликатно проверить соседей до сделки и можно ли расторгнуть договор, если после покупки вскрылись неприятные факты.
"Токсичные" соседи: можно ли использовать этот фактор для снижения цены при покупке?
Оглавление
• Соседи и закон: есть ли основания для торга?
• Миссия "Разведка": как проверить соседей до покупки?
• Слово риэлтору и продавцу: обязаны ли они говорить правду?
• Совет от СЦН: на что смотреть при осмотре?
• А если "сюрприз" уже после сделки?
Соседи и закон: есть ли основания для торга?
Давайте сразу начистоту: в Гражданском кодексе нет статьи «скидка за беспокойных соседей». Юридически их поведение не является «недостатком» самой квартиры, как, например, трещина в стене или протекающая крыша. Поэтому требовать в суде снижения цены на этом основании — дело практически бесперспективное. Судебная практика в России не знает случаев, когда стоимость квартиры была бы снижена именно из-за соседей.
Однако рынок — это не только законы, но и психология. Если о проблемных жильцах известно всему дому, то квартира автоматически становится менее привлекательной для покупателей. Снижается спрос, а значит, продавец, чтобы все-таки ее реализовать, будет вынужден снижать цену. Так что плохие соседи — это не юридический, а весомый рыночный фактор для торга. Главное — этот фактор грамотно обнаружить и использовать в переговорах.
Миссия "Разведка": как проверить соседей до покупки?
Превращаемся в немного Шерлока Холмса. Ваша задача — собрать максимум информации, не нарушая ничьих границ. Вот несколько проверенных способов:
1. Классика жанра — разговор. Самый надежный источник — бабушки у подъезда или мамы с колясками во дворе. Они знают всё и про всех. Заведите непринужденный разговор: «Присматриваем тут квартиру, как вам живется? Спокойно ли?». Люди охотно делятся информацией.
2. Визиты в разное время. Попросите риэлтора организовать повторный показ вечером в будний день или в выходной. Прислушайтесь. Громкая музыка, крики, постоянный лай собаки — все это может проявиться именно в нерабочее время.
3. Поход к участковому. Это совершенно нормальная практика. Участковый уполномоченный полиции знает все «нехорошие квартиры» на своей территории. Можно прийти на прием и вежливо поинтересоваться обстановкой по конкретному адресу, объяснив, что планируете покупку жилья. Вам не назовут имен, но о наличии или отсутствии жалоб по адресу, скорее всего, сообщат.
Слово риэлтору и продавцу: обязаны ли они говорить правду?
По закону ни продавец, ни его риэлтор не обязаны по своей инициативе рассказывать вам о личных качествах или образе жизни соседей. Это не относится к техническим характеристикам объекта. Однако если вы зададите прямой вопрос: «Соседи за стеной шумные? Были ли с ними конфликты?», то прямой обман может в теории стать поводом для оспаривания сделки, хотя доказать умысел будет крайне сложно.
Профессиональный риэлтор и добросовестный продавец понимают, что репутация дороже. Как говорит руководитель нашего агентства Антон Марсов, честность в диалоге с покупателем — это фундамент доверия и залог успешной сделки для всех сторон. Поэтому на прямой вопрос вы, скорее всего, получите честный или уклончивый ответ, который тоже станет для вас пищей для размышлений.
Совет от СЦН: на что смотреть при осмотре?
Иногда даже без разговоров все становится ясно. При осмотре квартиры и дома обращайте внимание на детали:
• Состояние подъезда. Надписи на стенах, мусор, переполненные пепельницы на площадках, запах табака или чего похуже — явные признаки неблагополучной обстановки.
• Почтовые ящики. Забитые рекламным спамом, сломанные или вскрытые ящики могут указывать на то, что в некоторых квартирах никто не живет или жильцам на все наплевать.
• Двери соседей. Состояние соседских дверей тоже может быть показательным. Обитые старым дерматином, с вмятинами или, наоборот, мощные стальные двери с тремя замками могут рассказать свою историю.
А если "сюрприз" уже после сделки?
К сожалению, бывает и так. Если вы уже купили квартиру, и соседи оказались «подарком», расторгнуть договор купли-продажи на этом основании практически невозможно. Ваш путь — это не борьба с продавцом, а воздействие на самих нарушителей спокойствия. Вызывайте полицию при нарушении «закона о тишине», пишите коллективные жалобы в управляющую компанию, обращайтесь к участковому. Это долгий, но единственно верный путь.
В заключение хочется сказать: идеальные соседи — это большая удача. Но найти квартиру в хорошем окружении — вполне реальная задача, если подойти к выбору комплексно и не стесняться задавать вопросы и проводить свою маленькую «разведку». Это убережет вас от разочарований и поможет найти дом, в котором вам будет действительно комфортно.
