Как продать квартиру по военной ипотеке: инструкция для продавца и покупателя

Многие думают, что квартира, купленная по военной ипотеке (через накопительно-ипотечную систему, или НИС), — это практически крепость, которую до истечения 20 лет выслуги нельзя ни продать, ни обменять. На ней ведь «висит» двойное обременение: и от банка, и от государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Звучит пугающе, но на самом деле это не приговор. Продать такую квартиру можно, и сегодня мы простым языком разберем, как это сделать правильно и безопасно для обеих сторон сделки.

Что делать военнослужащему-продавцу? Пошаговый план.

Итак, вы военнослужащий и решили продать квартиру, купленную по НИС, не дожидаясь 20-летней выслуги. Главная задача — погасить два долга: перед банком (если брали кредит) и перед государством (все средства, что «Росвоенипотека» перечислила за вас). Порядок действий будет следующим.

Шаг 1: Узнаем точные суммы долга. Обратитесь в свой банк за справкой об остатке ссудной задолженности. Параллельно направьте запрос в «Росвоенипотеку» для получения сведений о сумме средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ), которые были предоставлены государством. Это и первоначальный взнос, и все ежемесячные платежи.

Шаг 2: Находим покупателя. Это самый ответственный этап. Вы должны честно объяснить покупателю всю ситуацию: квартира в двойном залоге, и для снятия обременений вам понадобятся его деньги. Именно средства покупателя пойдут на погашение ваших долгов. Как отмечает наш руководитель Антон Марсов, прозрачность и честность на этом этапе — залог успешной и спокойной сделки для всех.

Шаг 3: Заключаем предварительный договор. Это юридическая основа ваших договоренностей. В предварительном договоре купли-продажи (ПДКП) нужно максимально подробно прописать весь механизм сделки: кто, кому, какую сумму и в какой срок передает, и что происходит после этого. Обязательно указывается, что основной договор будет заключен только после снятия всех обременений.

Шаг 4: Гасим долги и снимаем обременения. Покупатель передает вам деньги (о безопасных способах — ниже), вы немедленно направляете их на полное погашение ипотеки в банке и на возврат средств в «Росвоенипотеку». После получения денег банк и госучреждение выдают вам закладные и документы, подтверждающие исполнение обязательств. С этими документами вы идете в МФЦ и подаете заявления на снятие обременений. Этот процесс занимает от нескольких дней до нескольких недель.

Шаг 5: Заключаем основной договор. Как только из Росреестра приходит подтверждение, что квартира «чистая» (обременения сняты), вы с покупателем подписываете основной договор купли-продажи и регистрируете переход права собственности. Сделка завершена!

А можно просто переоформить долг, а не возвращать деньги?

Это очень популярный вопрос, и ответ на него однозначный: нет, нельзя. Программа НИС — это персональная мера поддержки конкретного военнослужащего. Передать свои обязательства перед «Росвоенипотекой» гражданскому лицу или другому военному невозможно по закону. Единственный путь — полное погашение задолженности перед государством. Любые схемы «переуступки долга» являются неправомерными и несут огромные риски.

Как покупателю безопасно приобрести такую квартиру?

Для покупателя главный риск — отдать деньги продавцу до того, как квартира освободится от залогов. А вдруг продавец возьмет деньги и пропадет? Или процесс снятия обременений затянется на неопределенный срок? Страхи абсолютно оправданны, но их можно полностью исключить, если грамотно выстроить схему оплаты.

Самый безопасный путь — использование банковских инструментов.

1. Аккредитив или эскроу-счет. Покупатель вносит деньги не продавцу в руки, а на специальный счет в банке. В договоре с банком четко прописываются условия, при которых продавец сможет получить доступ к этим деньгам. Например, только после предоставления выписки из ЕГРН, где будет указано, что все обременения с квартиры сняты, а право собственности зарегистрировано на покупателя. Это стопроцентная гарантия безопасности для покупателя.

2. Две банковские ячейки. Чуть более старый, но тоже рабочий метод. В одну ячейку закладывается сумма для погашения долгов, доступ к которой продавец получает сразу после подписания ПДКП. Во вторую ячейку закладывается остаток суммы, и доступ к ней продавец получит только после предъявления банку «чистой» выписки из ЕГРН на имя покупателя. Все условия доступа также фиксируются в договоре аренды ячеек.

В любом случае, покупателю жизненно необходимо привлечь для сопровождения такой сделки опытного риелтора или юриста. Специалист проверит все документы, грамотно составит ПДКП и проконтролирует каждый этап, защитив ваши деньги и нервы.

Подводим итоги: сложно, но возможно.

Продажа квартиры с обременением от «Росвоенипотеки» — это не рутинная сделка. Она требует четкого плана, абсолютной прозрачности между сторонами и, что самое главное, правильного юридического оформления и безопасной схемы расчетов. Да, это сложнее, чем обычная продажа, но при профессиональном подходе риски сводятся к нулю. И для продавца-военнослужащего это отличная возможность решить свой жилищный вопрос, а для покупателя — шанс приобрести хороший объект, возможно, даже с небольшим дисконтом за сложность сделки.