Приветствую! Если вы читаете эту статью, значит, вы, как и многие другие семьи в России, когда-то воспользовались материнским капиталом для улучшения жилищных условий. Это отличное подспорье! Но когда на рынке появляются более выгодные ставки по ипотеке, возникает резонный вопрос: а можно ли рефинансировать такой кредит? Вокруг этой темы много мифов, мол, это сложно, почти невозможно, и банки отказывают. Давайте разберемся, как обстоят дела на самом деле. Спойлер: всё более чем реально!
Оглавление
- Почему банки осторожничают с маткапиталом?
- Какие банки сейчас рефинансируют ипотеку с маткапиталом?
- Нужно ли разрешение органов опеки?
- Что происходит с обязательством о выделении долей?
Почему банки осторожничают с маткапиталом?
Для начала немного теории, чтобы понимать логику банков. Когда вы используете маткапитал, вы даете Пенсионному фонду (а теперь Социальному фонду) нотариальное обязательство: после погашения ипотеки выделить доли в квартире всем членам семьи, включая детей. Закон стоит на страже прав несовершеннолетних. Банк, который рефинансирует ваш кредит, понимает, что квартира находится под «будущим обременением» в виде детских долей. Если заемщик перестанет платить, реализовать такую залоговую недвижимость будет сложнее. Именно поэтому не все кредитные организации берутся за такие сделки, но ключевое слово здесь — «не все».
Какие банки сейчас рефинансируют ипотеку с маткапиталом?
Ситуация на рынке постоянно меняется, но есть пул банков, которые уже давно и успешно работают с такими программами. На основе нашей практики в агентстве недвижимости СЦН, мы можем сказать, что наиболее лояльны и имеют отлаженные процедуры следующие игроки:
- Сбербанк
- ВТБ
- Банк ДОМ.РФ
- Альфа-Банк
- Газпромбанк
Эти банки, как правило, готовы рассматривать заявки на рефинансирование ипотеки с использованным маткапиталом. Конечно, у каждого могут быть свои нюансы и требования к заемщику, но сам факт наличия маткапитала в сделке для них не является стоп-фактором. Главное — правильно подготовить пакет документов и четко следовать алгоритму.
Нужно ли разрешение органов опеки?
Это, пожалуй, главный страх всех заемщиков. Все наслышаны о сложностях взаимодействия с органами опеки и попечительства. Хорошая новость: в 99% случаев для рефинансирования их разрешение НЕ ТРЕБУЕТСЯ.
Здесь важно различать две ситуации:
- Доли детям ЕЩЕ НЕ выделены. Это ваш случай, если вы еще платите ипотеку и только собираетесь ее рефинансировать. У вас на руках есть только обязательство выделить доли в будущем. В этой ситуации квартира полностью принадлежит вам (и находится в залоге у банка), у детей прав собственности пока нет. Поэтому и разрешение опеки на смену залогодержателя (банка) не нужно.
- Доли детям УЖЕ выделены. Это очень редкий сценарий. Например, если ипотека уже была погашена, вы выделили доли, а потом решили взять новый кредит под залог этой же квартиры. Вот здесь дети уже являются собственниками, и любая сделка с их имуществом (а передача долей в залог — это сделка) требует предварительного согласия органов опеки.
Таким образом, при стандартном рефинансировании ипотеки с маткапиталом вы с опекой не взаимодействуете.
Что происходит с обязательством о выделении долей?
Итак, что же происходит с тем самым нотариальным обязательством, которое вы давали для первого банка? Все очень просто: оно заменяется новым. Алгоритм выглядит так:
- Вы получаете одобрение на рефинансирование в новом банке.
- Перед сделкой вы идете к нотариусу и оформляете НОВОЕ обязательство о наделении детей (и супруга) долями. В этом документе будет указано, что вы обязуетесь это сделать после погашения кредита уже в НОВОМ банке.
- Новый банк принимает это обязательство как часть пакета документов. Старое обязательство автоматически теряет свою силу, так как кредит, к которому оно было привязано, будет полностью погашен деньгами нового банка.
Как отмечает руководитель нашего агентства Антон Марсов, ключевой момент здесь — это юридически грамотное оформление нового обязательства, которое защитит и семью, и новый банк. Это стандартная процедура, и нотариусы прекрасно знают, как составлять такие документы.
Подведем итог
Рефинансировать ипотеку, в которой был использован материнский капитал, — абсолютно реальная задача. Не нужно бояться сложностей и отказов. Главное — выбрать правильный банк и четко следовать процедуре. Снижение ставки даже на 1-2 процентных пункта может сэкономить вам сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей за весь срок кредита. А это куда более весомый аргумент, чем мнимые трудности. Удачи!
