Ипотека
Плюсы:
Первый плюс. "Зато своя". Да, мы переплачиваем. Да, мы тянем кредитную лямку. Да, это длится годами. И зачастую она забирает большую часть от зарплаты, но зато платим за свою квартиру, которая потом в будущем перестанет быть в залоге у банка и будет полностью нашей.
Ещё один важный психологический для многих момент — это возможность делать ремонт, покупать и переставлять мебель, в общем быть полноценным хозяином в своей квартире.
Следующий плюс ипотеки — это всевозможная помощь от государства. Во-первых, можно получить налоговый вычет до 260 тыс. от стоимости квартиры и до 390 тыс. на проценты по ипотеке. Во-вторых, возможность задействовать маткапитал, если он вам положен, и часть ипотеки таким образом оплатить. Ну, а если что-то пойдёт не так, можно взять кредитные каникулы на срок до 6 месяцев и на какое-то время освободить себя от платежей, если у вас физически нет такой возможности. Правда надо помнить, что сумму процентов никуда не спишут, её потом после каникул добавят к общему долгу.
Ну и наконец, когда вы покупаете квартиру в ипотеку, то потенциально с годами она всё-таки будет расти в цене.
Плюс ипотека даёт нам некий эффект плеча. Что имеем в виду? Когда берёте квартиру в кредит и вносите первый взнос. Предположим, жильё стоит 10 млн. Вы внесли только миллион, а оперируете по сути всей суммой. Потому что если квартира вырастит в цене, допустим, до 12 млн, а вы внесли только 1 млн. и за это время погасили, например, ещё миллион платежами (всего там ваших денег 2 млн.) и на 2 млн. она выросла в цене, то ваша доходность составит 100%, если вы эту квартиру продадите. Мы имеем в виду вложенный капитал. Поэтому кредит в этом смысле является хорошим плечом к вашим вложенным деньгам.
Аренда
Плюсы:
Главный её плюс в противовес ипотеки — это мобильность. Живёте где хотите, переезжаете когда хотите, ни к чему не привязаны и т.д.
Плюс можно жить в районе, где вы не могли бы позволить себе жильё, а снимать вполне.
Ну и не нужно думать про налоги, текущий ремонт, обслуживание дома и прочее. Это всё заботы хозяина квартиры, а не ваши.
Минусы
Ипотека:
Первый минус. Первый взнос должен быть в среднем 20-30% от цены квартиры. Для многих это довольно непосильная сумма. Люди даже берут кредит на первый взнос.
Второй минус. Это переплата по процентам. На протяжении того времени как вы платите кредит, с одной стороны, вы вносите ежемесячный платёж за свою собственную квартиру, но, с другой стороны, не все эти деньги идут на погашение долга, часть из них идёт на долг, а часть на проценты банка. Грубо говоря, если квартира стоит 10 млн., то от 2 до 4 млн. вы точно банку переплатите за весь срок кредита.
Третий минус. Текущие расходы. К ним относятся общедомовые расходы, расходы на капитальный ремонт, налоги, которые тоже платятся за ипотечную квартиру как за свою собственную, ну и не забываем про расходы на текущий ремонт.
Четвёртый минус. Не мобильность. Проще говоря, это не арендная квартира, которую можно довольно быстро покинуть, переехать в другой район, регион или страну. Это жильё, которое находится в залоге, которое будет довольно сложно перепродать, а если вы задействовали материнский капитал, то ещё сложнее. Беря ипотеку, нужно понимать, что вы не просто привязываете себя к банку, а привязываете себя еще и к определённому месту жительства и это решение должно быть довольно взвешенным.
Минусы
Аренда:
Первый минус. "Ты не хозяин". Эмоционально для многих сложно, что это не их жилье и они не являются хозяевами. Допустим, чтобы вбить гвоздь в стену, нужно позвонить и спросить разрешение у хозяина, который, скорее всего, будет против. Это всё давит на людей и они приходят к выводу, что лучше переплатить по ипотеке, зато квартира будет своя.
Второй минус. Нет прописки. Данный пункт является существенным минусом для семей с детьми. Потому что зачастую в съёмную квартиру хозяин квартиросъёмщиков прописывать не хочет, потому как сдаёт он её нелегально. Соответственно, нет прописки, регистрации, школы, садика, поликлиники и т.д.
Третий минус. Нет юридической защиты. Как арендатор, так и арендодатель юридически никак не защищены. Допустим, арендатор может сбежать, не заплатив за коммуналку. Арендодатель может в любой момент арендатора выселить. Или придумать надуманные причины, чтобы не возвращать, например, платёж за последний месяц или залог.
К минусам также можно добавить риелторов, которые бывают нечистые на руку, например, обещают одну квартиру, а предоставляют другую, или взять залог и пропасть. Ну и в целом переезд из одной арендной квартиры в другую, если вы пользуетесь услугами посредника это существенные расходы.
Окей, плюсы и минусы ипотеки и аренды мы с вами выяснили, теперь надо ответить на главный вопрос. Что же всё-таки выгоднее или правильнее арендовать, или брать своё, но в ипотеку?
Скажем сразу, что однозначного ответа здесь нет, но есть некие общие формулы, по которым можно двигаться и мы постараемся вам их дать.
Многие размышляют довольно просто. Если, например, платёж за аренду квартиры меньше чем платёж по ипотеке или наоборот платёж по ипотеке меньше чем аренда, то, соответственно, то и выгоднее. Но это немножко не так. Потому что если посмотрим внимательно, то у арендной квартиры всего два параметра: сколько нужно платить в месяц и сколько вы будете платить за коммуналку. А если брать ипотеку, то в ней вводных гораздо больше. Допустим, какой должен быть первый взнос, какая ставка, какой срок, сколько нужно будет платить в месяц, какие налоги и прочее. И кажется, что это два каких-то совершенно разных мира, которые вообще нельзя сравнивать между собой. Но на самом деле рынок продажи жилья, рынок ипотеки и рынок аренды очень тесно взаимосвязаны.
Смотрите, чтобы сдать квартиру, её сначала нужно иметь. Соответственно, для этого её нужно приобрести, купить за кэш могут далеко не все. Поэтому покупают квартиры, как правило, в ипотеку и потом их сдают. Чем больше покупают и сдают квартир, тем шире становится рынок аренды (рынок предложения). А когда у нас рынок предложения растёт, а спрос остаётся на том же уровне, то, соответственно, цена аренды начинает потихонечку снижаться. При этом цены на квартиры растут, потому что много людей хотят их покупать и сдавать. Плюс параллельно растёт инфляция. Плюс, скорее всего, за инфляцией будет подтягиваться ключевая ставка и ставки по кредитам. В какой-то момент наступает перекос. Что у нас получается? Цена аренды идёт вниз, а цена на квартиры растёт вверх. И люди наоборот вместо того, чтобы покупать, начинают больше арендовать, потому что это выгоднее. Больше арендуют, начинает расти спрос на аренду, предложение "заморозилось", соответственно, цены на аренду начинают идти вверх. На покупку спрос, соответственно, начинает спрос падать, а следом за ним опускаются и цены на сами квартиры. Возможно, что кредитные ставки к тому времени тоже успокаиваются. И когда цены на аренду достигают своего пика, а предложение на рынке практически иссякает, люди снова идут в сторону ипотеки и снова начинают покупать. Получается замкнутый круг, который может повторятся циклично много-много раз. Конечно, нужно понимать, что это всё происходит не мгновенно. Это занимает месяцы, а иногда и годы. Но в целом рынок всегда проходит через одни и те же циклы, если, конечно, нет каких-то серьёзных потрясений. Например, 24 февраля, которое уронило рынок аренды на 50%, потому что арендаторы разъехались, арендодатели начали срочно продавать свои инвестиционные квартиры, не понимая, что дальше может быть с их деньгами. Но в целом, как мы уже сказали, рынок всегда двигается этими циклами.
Для того чтобы определить в какой фазе рынка мы сейчас находимся (на каком этапе цикла), нужно посмотреть три основных фактора.
Первый фактор. Процентные ставки. Это ключевая ставка, ставки по кредитам и как следствие по ипотеке. Формула здесь будет достаточно простая. Низкая ставка — выгодно брать кредит. Особенно, если инфляция при этом начинает разгоняться. Высокая ставка — лучше арендовать, а деньги, которые у вас накопились, например, на первый взнос, класть под проценты.
Второй фактор. Это ваша личная ситуация и скорость выплаты ипотеки.
Сможете ли вы, например, платить быстрее, т.е. платить больше, чем минимальный платёж и гасить ипотеку досрочно. Тогда, скорее всего, кредит для вас будет выгодным, потому что вы и получите в моменте квартиру, и по процентам заплатите не так много, и быстрее долг погасите. Если вы сможете платить только минимальный платёж и будете выплачивать кредит весь срок (15-30 лет), то здесь нужно внимательно посчитать. Потому что переплата за квартиру может быть огромной и не факт, что она вырастет в цене настолько, сколько вы переплатите банку.
Третий фактор. Это ваши ощущения и эмоциональный комфорт.
Потому что если даже мы сделаем вам расклад и скажем, что в вашем случае снимать будет экономически выгоднее, а вам просто некомфортно жить в арендованной квартире и постоянно думаете, как из неё съехать, то какой в этом смысл. Мы всегда настаиваем, что финансы должны быть подстроены под вас. Не вы должны подстраиваться под свои деньги, а наоборот. Вся та система, которую вы выстраиваете (бюджет, кредиты и инвестиции) она должна быть настроена на вас. Если это так не происходит, то рано или поздно вы срываетесь, нервничаете и начинаете делать что-то не так.
Если вы считаете и понимаете, что ипотека вам, например, экономически выгоднее, но не знаете хотите ли вы жить в этом регионе ещё достаточно долго, пока вы платите кредит, то какой смысл покупать квартиру. Тогда правильнее будет арендовать, накапливать деньги и потом купить жильё уже там, где вам действительно захочется.
