Что изменилось в законах о недвижимости с 1 января 2017

 

 1) Изменения законодательства в области кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

 

 С 01.01.2017г. в силу вступает Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее ФЗ 218), который предусматривает объединение базы данных государственного реестра и кадастра недвижимости в единый информационный ресурс. 

 

 • Все решения - от постановки на кадастровый учет до государственной регистрации объекта недвижимости – будет принимать государственный регистратор. Закон прописывает, что при одновременной подаче документов на кадастровый учет и регистрацию права, при наличии оснований для отказа в постановке на учет или в регистрации, приостанавливаться будет и первое и второе. 

 

 • Сокращается срок регистрации - с 20 до 10 дней. 

 

 • Оформлять всю документацию по кадастровому учету и регистрации права будет любое отделение МФЦ или Росреестра, т.е. независимо от территориального расположения объекта недвижимости. 

 

 • Полностью отменяется свидетельство о праве собственности. С января 2017г. единственным документом, подтверждающим сведения о правах, является выписка из реестра. 

 

 Важно! Свидетельства, выданные до 01.01.2017 года, продолжают действовать. 

 

 • Органы государственной власти и местного самоуправления сами обязаны направлять в Росреестр необходимые сведения для внесения изменений в случае принятия ими решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков. 

 

 • На сайте Росреестра запустят сервис «Личный кабинет правообладателя», что облегчит получение доступа к электронным услугам, а также позволит получать оповещения об операциях с недвижимостью данного правообладателя. 

 

 • Органы ЗАГСа будут обязаны в течение 3-х дней направлять в Росреестр сведения о регистрации смерти физических лиц, чтобы предотвратить сделки с их имуществом. 

 

 Появляется новый объект недвижимости – машиноместо. 

 

 Согласно ФЗ 218 и Закона № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и отдельные законодательные акты РФ» появляется новый объект недвижимости – мащиноместо. 

 

 Машиноместо – это предназначенное исключительно для размещения транспортного средства индивидуально - определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. 

 

 Как определяются границы машиноместа? 

 

 Границы машиноместа будет определяться проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машиноместо, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машиноместа на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машиноместа (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машиноместа. Площадь машиноместа в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машиноместа, установленным органом нормативно-правового регулирования, а именно согласно СНиП 21-02-99 и СП 133.133330.2012. 

 

 Как ставится на учет машиноместо? 

 

 При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех машиномест в таких зданиях и сооружениях, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машиномест. Кадастровый учет всех машиномест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машиномест. 

 

 (!) Так же в области кадастрового учета и госрегистрации утверждены ряд приказов, конкретизирующих отдельные действия в данной отрасти, например: 

 

 • Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 24 ноября 2015 г. № 877 г. Москва «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ». 

 

 • Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 26 ноября 2015 г. № 883 г. Москва «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости» 

 

 Что изменится для участников общей долевой собственности? 

 

 Кроме того, согласно Закону от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и отдельные законодательные акты РФ» вносятся изменения в ст. 42 Закона « О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, а именно добавляются п.п. 4.1. и 4.2., вступающие в силу с 01.01.17г: 

 

 • Ст. 42 п. 4.1 «В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения». 

 

 • Ст. 42 п. 4.2. «В случае, указанном в части 4.1. настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 41 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования». 

 

 Таким образом, может быть упрощен порядок уведомления остальных участников нежилой долевой собственности. Каким образом будет реализованы данные послабления, и на каком именно «официальном сайте» будет размещаться такое уведомление пока не ясно. Вероятно, до конца этого года будет принята какая-то конкретизирующая законодательная база. 

 

 Что изменится в порядке проведения кадастровой оценки? 

 

 Вступает в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», изменяющий порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

 

 К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. 

 

 Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ (далее бюджетное учреждение). Работники бюджетного учреждения, непосредственно осуществляющие определение кадастровой стоимости, не вправе осуществлять деятельность, направленную на установление рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости. 

 

 Бюджетное учреждение несет ответственность за свою деятельность, а убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения. Субъект РФ несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости. 

 

 Как происходит определение кадастровой стоимости? 

 

 Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, соответственно, итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Отчет публикуется на официальных сайтах в сети Интернет и направляется в орган местного самоуправления. 

 

 (!) Акт субъекта РФ об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (обнародования). Уполномоченный орган субъекта РФ в течение трех рабочих дней со дня опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию, а также экземпляр отчета, составленного в форме электронного документа в орган регистрации прав для внесения в ЕГРП сведений о кадастровой стоимости, и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки. 

 

 Важно понимать, что новый порядок проведения кадастровой оценки не исключает установления рыночной цены. Более установлено, что внеочередная государственная кадастровая оценка проводится также в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отношении тридцати и более процентов объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта РФ и сведения о которых содержатся в ЕГРП. 

 

 Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии, в случае ее создания в субъекте РФ, или в суде. 

 

 Что является приятным новшеством для юридических лиц и ИП - для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

 

 2) Что изменяется в долевом участии в строительстве жилья 

 

 С 01 января вступают в силу изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (Далее ФЗ 214) 

 

 Изменения в ФЗ 214 внесены Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» 

 

 Что нового в ФЗ 214: 

 

 I. Будет создан Единый реестр застройщиков. Этот реестр будет государственным информационным ресурсом, систематизирующим перечень юридических лиц - застройщиков, имеющих право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов. 

 

 Согласно Постановлению Правительства Нижегородской области № 453 от 29.12.2006г. уполномоченным органом по осуществлению государственного контроля в области долевого строительства на территории нашей области является Министерство строительства Нижегородской области (Далее Минстрой). 

 

 Порядок ведения Единого реестра застройщиков Нижегородской области так же устанавливается Постановлением № 453 от 29.12.2006г. (с соответствующими изменениями). 

 

 В состав сведений о застройщиках включаются сведения о самом юридическом лице, о проектах строительства, в которых он принимал участие, о финансовом результате текущего года, об участниках/объекте/договоре долевого строительства, сведения о нарушениях со стороны застройщика договоров долевого участия, об отнесении застройщика к категории недобросовестных и т.д. 

 

 Подтверждением о включении в реестр застройщиков является выписка из данного реестра. Доступ к Единому реестру застройщиков будет открытым и бесплатным для всех граждан. 

 

 II. Застройщикам, как и раньше, вменяется в обязанность размещать проектную декларацию в интернете, однако состав обязательной информации расширяется и конкретизируется. При этом особо говорится об ответственности застройщика за актуальность такой информации. 

 

 III. Положения ФЗ 214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более квартир. 

 

 Ранее при определении многоквартирного дома, мы руководствовались положением, что многоквартирный дом - это дом, состоящий из 2-х и более квартир. 

 

 Теперь же для домов, состоящих из 2-х квартир, договор долевого участия является необязательным. 

 

 IV. Привлекать средства дольщиков позволено только застройщику, подтвердившему свою финансовую устойчивость, а также получить заключение от Минстроя о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям ФЗ 214. 

 

 Считаться финансово устойчивым может застройщик: 

 

 • Полностью оплативший свой уставной капитал, который соответствует минимальному размеру уставного капитала капитала для застройщика. Такой минимальный капитал рассчитывается исходя из объемов площади всех объектов долевого строительства. В частности, если объем строящихся площадей объектов долевого участия у застройщика составляет 1,500 м.кв., то уставной капитал не может быть меньше 2,5 миллионов рублей. 

 

 • В отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации, банкротства, приостановления деятельности. 

 

 • Застройщик не числится в реестре недобросовестных поставщиков и/или в реестре недобросовестных участников аукционов. 

 

 • У застройщика отсутствует задолженность по налогам и сборам, а также по иным обязательствам в бюджет. 

 

 • У финансово ответственного лица застройщика (директора, главного бухгалтера и т.п.) отсутствует судимость за преступления в сфере экономики. 

 

 V. вводится новый механизм привлечения средств граждан в долевое участие в строительстве через специальные эскроу-счета в банках. 

 

 Такая схема расчетов будет применяться для застройщиков, заключивших специальный кредитный договор с банковской организацией, имеющей право на привлечение денежных средств через эскроу-счета. Такая банковская организация предоставляет застройщику целевой кредит на строительство многоквартирного дома, а дольщики, в свою очередь, вносят денежные средства напрямую в данную банковскую организацию. По завершению строительства денежные средства дольщиков перечисляются застройщику или направляются на погашение его обязательств. 

 

 VI. Предусмотрена новая мера дополнительной защиты участников долевого строительства, а именно, может быть создан компенсационный фонд, формируемый за счет обязательных взносов застройщиков. 

 

 Размер определен не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Процедура получения обманутым дольщиком своих денег из данного компенсационного фонда пока не прописана. 

 

 VII. Уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков. Такая реклама должна полностью соответствовать сведениям проектной декларации застройщика и не допускается ее размещение до тех пока застройщик не оформит права на земельный участок, не получит разрешение на строительство и не получит заключение от Минстроя о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям, установленным ФЗ 214. 

 

 VIII. Внесены изменения в части содержания договора долевого участия, а также технические формальности относительно особенностей осуществления государственной регистрации договора долевого участия и договора об уступке прав требования. 

 

 Отметим, что сведения, включенные в договор долевого участия должные соответствовать проектной декларации на момент заключения договор, в противном случае он может быть признан недействительным впоследствии. 

 

 IX. В ФЗ 214 внесен пункт, позволяющий применять неустойку, установленную Законом по защите прав потребителей, а именно, 1 процент в день от цены товара, в случае нарушения сроков устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. В случае если такой недостаток объекта долевого строительства не делает его непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается как 1 процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого дефекта. 

 

 X. С января 2017 года обязательным приложением к передаточному акту является инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства. В ФЗ 214 описано, что такая инструкция является неотъемлемой частью акта приема-передачи или иного договора о передаче, а, следовательно, для государственной регистрации права собственности данная инструкция будет являться обязательным документом. 

 

 3) Изменения законодательства в области оплаты коммунальных услуг. 

 

 Перенос оплаты ОДН в составе платы за коммунальные услуги. 

 

 В квитанциях по оплате за содержание жилого помещения с 1 января 2017 года появится новая строка по ОДН (общие домовые нужды). Напомню, что появление подобного «дополнения», как обязательного к уплате всеми гражданами РФ, должно было произойти ещё с начала апреля 2016 года, но законодатель решил отложить введение это строчки до января 2017г., а именно вступает в силу п.1 ч.2 ст.154 Жилищного Кодекса РФ. 

 

 О чем же говорит нам п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ: 

 

 «2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 

 

 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.» 

 

 Это значит, что с 1 января 2017 года в состав платы за содержание жилого помещения будут включены расходы на оплату коммунальных услуг, использованные для содержания общего имущества в МКД. 

 

 Что такое ОДН? 

 

 Под общедомовыми нуждами (ОДН) понимаются расходы по содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Собственники помещений в МКД видят их у себя в квитанциях за коммунальные услуги отдельной строкой. 

 

 В каждом регионе РФ утверждается норматив для потребления ОДН. В случае если фактическое потребление ресурсов на ОДН превышает установленное нормативом образуется некая разница, которую теперь придется оплачивать отдельно. 

 

 Разница между излишним потреблением коммунальных услуг на общедомовые нужды и нормативом ОДН должна войти в квитанцию, выставляемую собственникам за содержание жилого помещения, отдельной строкой. Таким образом, ОДН по нормативу останется в составе платы за коммунальные услуги (холодной и горячей воды, электро- и теплоэнергии, газоснабжения и водоотведения), а вот уже, все, что по показаниям общедомовых приборов учёта начислено сверху норматива, пойдёт в оплату за содержание жилого помещения. 

 

 Для выполнения этого условия, все многоквартирные дома должны быть оборудованы квартирными и общедомовыми приборами учёта. В противном случае, могут возникнуть трудности при распределении затрат на общедомовые нужды по нормативу и сверх него между всеми собственниками помещений в МКД.