Оформление права на квартиру в новостройке через суд

Почему так происходит

Дело в том, что сдача дома в эксплуатацию и обмеры новых квартир сотрудниками БТИ – только начало процесса регистрации прав. В создании любого дома принимает участие несколько юридических лиц: инвесторы, застройщики, которые после завершения строительства готовят и подписывают документы, отражающие их долю участия в стройке и ее результатах, в частности, - акты о выполнении условий строительного контракта, и в ходе этого нередко возникают финансовые разногласия.

Затем полученный комплект документов отправляется на экспертизу в органы местной администрации и администрацию субъекта федерации, где проходит несколько инстанций (к примеру, в Москве их шесть), что также удлиняет процесс оформления. Часто в документы вкрадываются ошибки, и тогда все начинается заново. Итогом этого масштабного труда становится оформление прав на так называемую первую квартиру – остальные оформляются со ссылкой на нее.

Оборотной стороной этой процедуры являются годы ожидания свидетельства о праве собственности. Альтернативой в современной практике становится судебный процесс.

Покупатель квартиры, он же дольщик, имея на руках акт госкомиссии о сдаче дома в эксплуатацию, акт обмеров БТИ и подписанный застройщиком акт сверки площади и стоимости квартиры, может обратиться в суд с иском к застройщику, который не обеспечил своевременного оформления прав собственности. Обычно застройщик охотно подписывает акты сверки и бумагу с просьбой к суду выносить решения без его участия.

Для регистрационных органов решение суда является достаточным основанием для выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. В свидетельстве будет указано, что основанием его выдачи является судебное решение, однако серьезным негативным моментом такой нюанс не является: в настоящее время таким путем оформляются права уже не на отдельные квартиры или дома, а на целые микрорайоны новостроек.

Отстаивание своих интересов в суде позволяет покупателям квартир в новостройках не только относительно оперативно решить вопросы законного владения новым жильем, но и сократить затраты на этот процесс. Застройщики берут за оформление 1-2% от стоимости квартиры, а если получать право собственности через суд, то вам придется оплатить лишь госпошлину в размере 100 рублей и в конце внести установленную плату в регистрационной службе. Единственное неудобство - покупателям все равно приходится какое-то время находиться в состоянии ожидания бумаг.

Судебный процесс

Итак, если строительство дома закончено, объект введен в эксплуатацию, но фирма-застройщик тянет с процедурой регистрации права собственности, дольщику целесообразно подать исковое заявление в суд о признании права собственности на квартиру. Иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения недвижимости. Причем заявление можно подать как непосредственно в суд, так и направить по почте.

Обратите внимание на то, что в договоре долевого участия в строительстве может быть предусмотрено условие о досудебном (т.е. претензионном) порядке урегулирования сложившегося спора. В этом случае до предъявления иска в адрес строительной компании необходимо направить претензию в письменном виде с просьбой урегулировать сложившийся спор. После чего лицо, направившее претензию, обязано выждать сроки, установленные договором для ответа, и только потом обращаться в суд. Несоблюдение досудебного порядка разрешения спора может послужить основанием для возвращения искового заявления, но не лишит истца права вторично обратиться в суд с тем же иском.

К исковому заявлению прикладываются:

− документы, подтверждающие заявленные требования (договор долевого участия в строительстве; платежные документы, подтверждающие выполнение обязательства по оплате квартиры), а также их копии для ответчиков и третьих лиц;
− копии искового заявления в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц;
− документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора (в случае, если урегулирование спора предусмотрено договором долевого участия в строительстве);
− квитанция об оплате государственной пошлины в банке (по данной категории дел размер государственной пошлины составляет 100 рублей).

После принятия документов суд самостоятельно направляет или вручает ответчику копии заявления и приложенных к нему документов, обосновывающих требование истца. По общему правилу, дело будет рассмотрено в суде в период двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Как показывает практика, суды чаще всего по данной категории дел выносят положительные судебные решения, удовлетворяя заявленные требования участников долевого строительства. В случае отказа в удовлетворении исковых требований решение районного суда можно обжаловать в соответствующем суде субъекта РФ путем подачи кассационной жалобы на не вступившее в законную силу решение. Срок для подачи жалобы составляет 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме. Данная жалоба подается через районный суд.

Получение регистрации

Имея на руках положительное судебное решение, необходимо обратиться в территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для получения на руки свидетельства о праве собственности на квартиру. Указанное ведомство в соответствии со статьей 28 Федерального закона номер 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязано на основании судебного решения произвести государственную регистрацию права собственности.

Отказ в регистрации

В регистрации прав на основании судебного акта могут отказать только при возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов. При наличии оснований для отказа регистратор сразу не отказывает в регистрации, а приостанавливает ее, при этом он обязан принять необходимые меры после подтверждения подлинности документов. В день принятия решения о приостановлении госрегистрации прав регистратор обязан в письменной форме уведомить об этом заявителя (заявителей), а также указать основания принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. Регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц.

Сергей Елин, генеральный директор группы компаний "Аудит и Право" ("АИП")