Механика двойных продаж: как это работает
На текущий момент рынок недвижимости предлагает множество инструментов для защиты покупателя, однако схемы двойных продаж все еще встречаются в юридической практике. Суть этой мошеннической схемы заключается в том, что один и тот же объект недвижимости продается двум или более покупателям практически одновременно. Это становится возможным из-за временного лага между моментом подписания договора и фактической регистрацией перехода права собственности в Росреестре.
В новостройках такая ситуация может возникнуть, если застройщик использует не предусмотренные законом схемы привлечения средств, например, вексельные схемы или договоры инвестирования, которые не проходят обязательную государственную регистрацию. На вторичном рынке двойные продажи чаще всего связаны с подделкой документов или использованием дубликатов правоустанавливающих бумаг. Мошенники могут заключить несколько сделок в один день у разных нотариусов или в разных отделениях МФЦ, рассчитывая на то, что база данных обновится не мгновенно.
Проверка юридической чистоты всей цепочки сделок
Многие полагают, что свежей выписки из ЕГРН достаточно для подтверждения безопасности сделки. Однако государственная регистрация фиксирует лишь текущее положение дел, но не гарантирует, что предыдущие сделки в цепочке были безупречны. Мнимые сделки — это операции, совершенные лишь для вида, без намерения создать реальные правовые последствия. Например, продавец мог фиктивно переоформить квартиру на родственника, чтобы скрыть имущество от кредиторов перед банкротством.
Чтобы исключить риски, необходимо изучить историю перехода прав. Особое внимание следует уделить периодам владения: если квартира перепродавалась несколько раз за короткий промежуток времени, это серьезный повод для углубленной проверки. Важно анализировать не только текущего собственника, но и основания возникновения права у всех предыдущих владельцев. Были ли соблюдены права несовершеннолетних? Не использовался ли материнский капитал без выделения долей? Не находится ли кто-то из бывших собственников в процессе банкротства?
Как отмечает Антон Марсов, руководитель агентства недвижимости СЦН, проверка юридической чистоты — это не просто сбор справок, а глубокий аналитический процесс. Мы изучаем судебные архивы и базы данных исполнительных производств, чтобы убедиться, что ни одна из предыдущих сделок не может быть оспорена в будущем. Только такой подход обеспечивает полную уверенность в приобретаемом жилье.
Подводные камни предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) часто используется на рынке, но он несет в себе специфические риски. Главная проблема заключается в том, что ПДКП не регистрируется в Росреестре. Это означает, что в информационной системе государства нет отметки о том, что на данную квартиру уже есть претендент. Продавец может подписать десятки таких договоров и собрать авансы или задатки с множества людей.
Кроме того, ПДКП лишь обязывает стороны заключить основной договор в будущем. Если продавец уклоняется от сделки, покупателю придется обращаться в суд для понуждения к заключению договора или возврата денег. В случае с двойными продажами через ПДКП, ситуация осложняется тем, что объект может быть уже продан по основному договору третьему лицу, которое успело зарегистрировать право собственности. В такой ситуации первый покупатель остается лишь с правом требовать деньги назад, но не с квартирой.
- ПДКП не дает права пользования или владения объектом.
- Отсутствие регистрации в Росреестре позволяет скрыть факт наличия других претендентов.
- Риск потери задатка при банкротстве продавца крайне высок.
Как агентство СЦН проверяет историю владения объектом
В агентстве недвижимости СЦН разработана многоступенчатая система проверки каждого объекта, которая выходит далеко за рамки стандартного запроса выписки из ЕГРН. На текущий момент наша проверка включает в себя анализ более чем 20 параметров безопасности. Мы начинаем с верификации личности продавца и проверки его дееспособности, а также отсутствия признаков предбанкротного состояния.
Далее наши специалисты проводят аудит всей истории переходов права собственности. Мы запрашиваем расширенную информацию о зарегистрированных лицах, проверяем наличие скрытых обременений и прав третьих лиц, которые могут не отображаться в стандартных отчетах. Особое внимание уделяется проверке подлинности нотариальных доверенностей и согласий супругов. Мы убеждаемся, что при предыдущих сделках не были нарушены права наследников или приватизационные права граждан.
В настоящее время, когда мошеннические схемы становятся все более изощренными, работа с профессиональным агентством становится необходимостью. Мы не просто сопровождаем сделку, мы гарантируем ее правовую устойчивость. Каждый клиент СЦН получает детальный отчет о проверке объекта, где отражены все этапы исследования истории квартиры и дано экспертное заключение о безопасности покупки. Это позволяет нашим клиентам принимать взвешенные решения и наслаждаться новым жильем без страха перед юридическими проблемами в будущем.
