Покупка недвижимости — это всегда ответственный шаг, а сделка по доверенности добавляет в этот процесс дополнительные уровни сложности. В настоящее время рынок недвижимости требует от покупателя предельной бдительности. Использование доверенности само по себе законно и удобно, особенно если собственник находится в другом городе или стране. Однако именно этот инструмент чаще всего выбирают мошенники для реализации своих схем. В агентстве недвижимости СЦН мы выработали строгие протоколы проверки, которые позволяют нашим клиентам спать спокойно.
Проверка подлинности и актуальности доверенности
Первое, с чего начинается любая проверка — это верификация самого документа. Сегодня в России действует единый реестр доверенностей, поддерживаемый Федеральной нотариальной палатой. Это открытый ресурс, где по реквизитам документа можно узнать, выдавался ли он на самом деле и не был ли отозван. Однако простая проверка по базе — это лишь верхушка айсберга.
Важно понимать, что доверенность может быть отозвана собственником буквально за час до сделки, и информация об этом может не успеть мгновенно отобразиться в онлайн-базе. Юристы СЦН не ограничиваются только сайтом. Мы связываемся напрямую с нотариальной конторой, которая выдала документ, чтобы подтвердить волеизъявление собственника на текущий момент. Кроме того, мы проверяем полномочия: дает ли документ право не только подписывать договор, но и получать денежные средства. Это критически важный нюанс, на котором часто «прокалываются» неопытные покупатели.
Особенности сделок с пожилыми собственниками
Сделки, где продавцом выступает пожилой человек через посредника, относятся к категории повышенного риска. Основная угроза здесь — последующее оспаривание сделки на основании того, что собственник в момент выдачи доверенности не отдавал отчета своим действиям или находился под давлением. Мошенники часто используют доверие пожилых людей, убеждая их подписать документы под видом социальных программ или договоров обслуживания.
В практике СЦН мы всегда настаиваем на предоставлении справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Более того, по актуальным стандартам нашей компании, мы организуем личную встречу или видеоконференцию с пожилым собственником. Нам важно убедиться, что человек понимает: он продает квартиру, он знает, кому он доверяет этот процесс, и он согласен с ценой продажи. Как отмечает Антон Марсов, руководитель агентства недвижимости СЦН, личное общение с собственником позволяет снять до 90% рисков, связанных с возможным оспариванием сделки по причине «недееспособности» или «введения в заблуждение».
Возможность оспаривания сделки без личного участия владельца
Многие покупатели задаются вопросом: можно ли оспорить сделку, если собственник не присутствовал на ней лично? Ответ однозначный — да. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что доверенность была получена обманным путем, подделана или если собственник на момент подписания документа был ограничен в дееспособности.
Судебная практика показывает, что суды часто встают на сторону «пострадавшего» собственника, если покупатель не проявил должную осмотрительность. Именно поэтому в СЦН мы формируем полный пакет доказательств добросовестности покупателя. Мы фиксируем все этапы проверки, сохраняем подтверждения из нотариальных баз и ведем протоколы переговоров. Это создает мощную доказательную базу, которая защитит ваши права собственности, если дело дойдет до судебных разбирательств.
Защита от претензий наследников и третьих лиц
Еще одна скрытая угроза сделок по доверенности — внезапное появление наследников. Если собственник скончался до момента регистрации сделки в Росреестре, доверенность автоматически теряет силу. Если сделка все же была зарегистрирована, наследники могут легко оспорить ее в суде, так как право собственности должно было перейти к ним в порядке наследования, а не покупателю по недействительному документу.
Для минимизации этого риска СЦН проводит глубокую проверку «жизнеспособности» доверенности. Мы проверяем не только сам документ, но и актуальное состояние здоровья и местонахождение доверителя. В случае малейших подозрений мы запрашиваем подтверждение из официальных органов или медицинских учреждений. Кроме того, мы рекомендуем использовать безопасные формы расчетов, такие как аккредитив или счета эскроу, где выплата денег происходит только после успешной регистрации перехода права собственности.
Почему личный контакт с продавцом — залог безопасности
Несмотря на развитие цифровых технологий и возможность удаленных сделок, личный контакт с собственником остается золотым стандартом безопасности. В СЦН мы всегда стремимся к тому, чтобы покупатель и продавец (даже если есть доверенное лицо) хотя бы раз пообщались напрямую. В настоящее время современные средства связи позволяют сделать это из любой точки мира.
Во время такого общения наши эксперты обращают внимание на адекватность ответов, отсутствие признаков давления со стороны третьих лиц и четкое понимание условий сделки. Если представитель продавца категорически препятствует такому контакту, это является для нас «красным флагом». Мы ценим безопасность наших клиентов выше комиссионных, поэтому в сомнительных случаях всегда рекомендуем воздержаться от покупки. Работа с СЦН — это ваша гарантия того, что квартира останется вашей навсегда, а сделка будет проведена в строгом соответствии с законом и принципами честного рынка.
