Где и как проверить наличие действующих арестов и залогов
Покупка квартиры — это всегда радостное событие, но зимой, когда рынок активизируется и все спешат закрыть сделки до конца года, бдительность часто притупляется. Первое, с чего стоит начать любую проверку, — это выяснение юридической чистоты объекта. Обременения могут быть самыми разными: от ипотечного залога до судебного ареста.
Основным источником информации в России является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Именно в выписке из ЕГРН «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» в разделе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» фиксируются все официальные запреты. Если квартира находится в залоге у банка (ипотека), это будет прямо указано. Если наложен арест судебными приставами, вы увидите запись о запрете на регистрационные действия.
Кроме Росреестра, крайне важно проверить самого собственника через базу Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Как отмечает Антон Марсов, руководитель агентства недвижимости СЦН, даже если в ЕГРН еще нет записи об аресте, наличие крупных исполнительных производств у продавца — это «красный флаг». Приставы могут наложить запрет на регистрацию в любой момент, даже когда документы уже находятся в МФЦ на перерегистрации права собственности.
Как убедиться в отсутствии задолженностей по ЖКХ и капремонту
Существует распространенное заблуждение, что все долги предыдущего владельца по коммунальным платежам автоматически переходят на нового собственника. Согласно Жилищному кодексу РФ, это не так: долги за свет, воду, отопление и содержание жилья «привязаны» к человеку, а не к квартире. Однако есть одно критически важное исключение — взносы на капитальный ремонт.
Задолженность по капремонту, в отличие от остальных услуг ЖКХ, переходит к новому владельцу в полном объеме. Если предыдущий хозяин не платил годами, вы можете получить «в подарок» долг в несколько десятков тысяч рублей. Чтобы этого избежать, необходимо требовать от продавца следующие документы:
- Справку об отсутствии задолженности из управляющей компании или ТСЖ.
- Справку из Фонда капитального ремонта (или выписку по лицевому счету, где видна история начислений и оплат).
- Единый жилищный документ (ЕЖД) или копию финансово-лицевого счета.
При проверке квитанций обращайте внимание на последние показания счетчиков. Иногда справки выдаются на начало месяца, а за текущий период может накопиться значительная сумма. В агентстве СЦН мы практикуем фиксацию показаний приборов учета в акте приема-передачи квартиры, чтобы разграничить ответственность сторон до копейки.
Чем опасна покупка недвижимости у продавца в стадии банкротства
Покупка квартиры у человека, который находится в процедуре банкротства или близок к ней, — один из самых высоких рисков на рынке недвижимости. Если сделка будет совершена по цене ниже рыночной или в течение трех лет до признания гражданина банкротом, финансовый управляющий может оспорить её в суде. В таком случае квартиру вернут в конкурсную массу, а покупатель станет лишь одним из кредиторов в длинной очереди, шансы получить деньги из которой крайне малы.
Чтобы минимизировать риски, необходимо проверять продавца по нескольким базам:
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
- Картотека арбитражных дел (на предмет наличия исков о признании банкротом).
- Сайты районных судов по месту регистрации продавца.
Мы всегда рекомендуем указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость объекта. Это не только защищает покупателя как «добросовестного приобретателя», но и упрощает процесс возврата средств, если сделка всё же будет оспорена.
Инструменты агентства СЦН для выявления скрытых обременений
Самостоятельная проверка требует времени и специфических знаний. В агентстве недвижимости СЦН мы используем комплексный подход к проверке объектов, который выходит далеко за рамки простого чтения выписки ЕГРН. Наша задача — увидеть то, что скрыто от глаз обычного покупателя.
Для выявления скрытых обременений мы применяем следующие инструменты:
- Глубокий юридический аудит: проверка истории переходов права собственности. Мы выясняем, не было ли в прошлом сделок, которые могут быть признаны ничтожными (например, ущемление прав несовершеннолетних или наследников).
- Проверка по закрытым базам: анализ кредитной истории продавца и наличия у него просроченных обязательств, которые еще не дошли до суда, но могут спровоцировать банкротство.
- Верификация справок ЖКХ: наши специалисты связываются напрямую с управляющими компаниями для подтверждения подлинности предоставленных продавцом документов.
- Титульное страхование: мы помогаем клиентам оформить страховку, которая защитит их право собственности в случае появления претензий со стороны третьих лиц, о которых невозможно было узнать в момент сделки.
Работа с профессионалами СЦН — это не просто поиск подходящих квадратных метров, это прежде всего страховка вашего финансового благополучия. Мы берем на себя все сложности проверки, чтобы вы могли встретить зиму в новой квартире без лишнего «балласта» в виде чужих долгов и юридических проблем.
