Покупка квартиры на аукционе по банкротству: инструкция для начинающего инвестора от СЦН

Квартира в хорошем районе на 20-40% дешевле рынка? Звучит как фантастика, но это реальность для тех, кто освоил торги по банкротству. Многие боятся этой темы, наслушавшись страшилок о "кота в мешке". Но на деле, это мощный инструмент для выгодной покупки жилья или инвестиций, если знать правила игры. Давайте вместе с СЦН разберемся, как безопасно купить квартиру с молотка и не прогадать.

Где искать "золотые" лоты?

Забудьте про хаотичный поиск в интернете. Вся официальная информация о продаже имущества должников собирается в одном месте — на государственном портале ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве). Это, по сути, доска объявлений, где арбитражные управляющие публикуют информацию о предстоящих торгах.

Сами же аукционы проходят на специальных электронных торговых площадках (ЭТП). Из сотен площадок можно выделить несколько самых крупных и надежных: "Сбербанк-АСТ", "Росэлторг", "Фабрикант", "Российский аукционный дом" (РАД). На сайте ЕФРСБ в карточке каждого лота всегда есть прямая ссылка на ту площадку, где будут проходить торги.

Шерлок Холмс в деле: какие документы проверяем?

Нашли интересный объект? Отлично! Теперь начинается самое важное — проверка. Ваша задача — запросить у конкурсного управляющего (его контакты всегда есть в извещении о торгах) полный пакет документов. Не стесняйтесь быть настойчивым, от этого зависит безопасность ваших денег. Вот обязательный минимум:

• Выписка из ЕГРН. Главный документ, подтверждающий, кому принадлежит квартира и нет ли на ней обременений (кроме тех, что и привели к торгам).
• Технический паспорт. Нужен, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, которые потом придется узаконивать за свой счет.
• Справка о зарегистрированных лицах (форма 9 или выписка из домовой книги). Покажет, кто прописан в квартире. Это один из самых скользких моментов, о котором поговорим ниже.
• Справка об отсутствии задолженностей по ЖКУ и взносам на капремонт. Поможет понять, какой "багаж" достанется вам вместе с квартирой.
• Отчет об оценке объекта. Из него вы узнаете рыночную стоимость квартиры, по мнению оценщика, и сможете сравнить ее с начальной ценой на торгах.

Главные "сюрпризы" и как их избежать

Цена на торгах привлекательна именно потому, что существуют риски. Но кто предупрежден, тот вооружен. Как говорит наш руководитель Антон Марсов, "дьявол в деталях, а в торгах по банкротству — в справках и выписках". Давайте разберем три главных страха покупателя.

1. Прописанные жильцы. Самый большой риск. Если в квартире зарегистрированы люди, особенно несовершеннолетние или лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других, выселить их можно будет только через суд. Это время и нервы. Поэтому, если в справке о регистрации есть хоть кто-то, стоит трижды подумать или заложить судебные издержки в стоимость покупки. Часто такие квартиры продаются с огромным дисконтом.

2. Оспаривание торгов. Торги могут быть признаны недействительными, если в ходе процедуры были допущены серьезные нарушения. Например, кого-то из участников не допустили к аукциону или информация была опубликована не в полном объеме. Чтобы минимизировать этот риск, внимательно читайте всю документацию к торгам и работайте с объектами, которые ведут опытные конкурсные управляющие с хорошей репутацией.

3. Скрытые долги. Важно запомнить правило: долги за коммунальные услуги (свет, вода, газ) числятся за старым собственником и на вас не переходят. А вот долг по взносам на капитальный ремонт "привязан" к квартире, и его придется погасить новому владельцу. Обязательно проверьте эту сумму по справке от управляющей компании.

Аукцион: шаг за шагом

Сам процесс участия в торгах кажется сложным только на первый взгляд. Вот простая последовательность действий:

1. Получить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Она нужна для регистрации на ЭТП и подписания документов.
2. Пройти аккредитацию на электронной площадке. Загружаете сканы своих документов и ждете одобрения. Это может занять несколько дней.
3. Подать заявку на участие в торгах и внести задаток. Задаток — это гарантия серьезности ваших намерений, обычно 10-20% от начальной цены лота. Если проиграете — его вернут, если выиграете — он пойдет в счет оплаты квартиры.
4. Участвовать в аукционе. В назначенное время вы заходите на страницу торгов и делаете ставки. Торги идут на повышение. Каждая новая ставка должна быть выше предыдущей на определенную сумму — это и есть "шаг аукциона". Обычно он составляет от 0,5% до 5% от начальной цены. Побеждает тот, кто предложит самую высокую цену.

Кошелек наготове: считаем дополнительные расходы

Помимо победной цены на аукционе, в бюджет нужно заложить и другие траты:

• Вознаграждение электронной площадке. Победитель аукциона платит ЭТП небольшой процент от финальной стоимости лота.
• Оплата госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре.
• Стоимость ЭЦП.
• Возможные расходы на погашение долга по капремонту или судебные издержки на выселение жильцов.

Покупка квартиры с торгов — это не рулетка, а серьезная аналитическая работа. Но результат того стоит: вы можете стать владельцем отличной недвижимости по цене, недоступной на обычном рынке. Главное — тщательно проверять каждый документ и трезво оценивать риски. А если вы хотите быть на 100% уверены в чистоте сделки, специалисты агентства СЦН всегда готовы помочь вам на всех этапах этого увлекательного пути.