Очень часто к нам в агентство недвижимости «СЦН» обращаются семьи с вопросом: как лучше передать квартиру, дом или землю от родителей детям или от бабушки внукам? Сразу всплывают два основных варианта — договор дарения и договор купли-продажи (ДКП). На первый взгляд кажется, что дарение проще и логичнее, ведь денег-то по факту никто никому не передает. Но, как показывает практика, у каждого способа есть свои важные нюансы, которые могут сильно повлиять на ваше будущее. Давайте без сложных юридических терминов разберемся, что и в какой ситуации выгоднее.
Оглавление
1. Налоговый вопрос: Платить или не платить?
2. Семейные узы: Что будет с квартирой в браке?
3. Крепость сделки: Что сложнее оспорить?
4. Финансовая сторона: Сколько стоит оформление?
5. Подводим итоги: Так что же выбрать?
1. Налоговый вопрос: Платить или не платить?
Это, пожалуй, главный камень преткновения. Здесь все довольно просто, если запомнить одно правило.
При дарении одаряемый (тот, кто получает недвижимость в дар) должен заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от кадастровой стоимости объекта. Например, если кадастровая стоимость квартиры 5 000 000 рублей, налог составит 650 000 рублей. Сумма внушительная.
НО! Есть важнейшее исключение. Согласно Семейному кодексу РФ, от этого налога полностью освобождаются близкие родственники. К ним относятся:
- Супруги
- Родители и дети (в том числе усыновленные)
- Бабушки, дедушки и внуки
- Братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя)
Таким образом, если бабушка дарит квартиру внучке, или отец — сыну, то никто никаких налогов не платит. А вот если тетя решит подарить квартиру племяннику, то племяннику придется заплатить 13% государству.
При купле-продаже между родственниками все иначе. Покупатель никогда не платит налог. Налог может возникнуть у продавца, но если он владел недвижимостью дольше минимального срока (обычно 3 или 5 лет), то он от налога тоже освобожден. В большинстве случаев при сделках внутри семьи этот срок давно прошел, поэтому налогов не возникает ни у кого.
2. Семейные узы: Что будет с квартирой в браке?
Вот здесь кроется самый интересный и часто упускаемый из виду момент. Представьте, что родители передают квартиру своему сыну, который женат.
Если они оформят договор дарения, то квартира становится личной собственностью сына. Все, что получено в дар (или по наследству), не считается совместно нажитым имуществом. Это значит, что в случае развода супруга не сможет претендовать на долю в этой квартире. Она целиком и полностью принадлежит сыну. Это отличный способ защитить имущество внутри своей кровной семьи.
А вот если родители оформят договор купли-продажи, даже если он фиктивный и деньги не передавались, ситуация кардинально меняется. С юридической точки зрения квартира была куплена в браке. А все, что куплено в браке, по умолчанию считается совместно нажитым имуществом. В случае развода супруга будет иметь законное право на половину этой квартиры, если иное не установлено брачным договором. Доказать в суде, что денег по факту не было, а сделка была притворной, крайне сложно и рискованно.
3. Крепость сделки: Что сложнее оспорить?
Иногда возникают опасения, что сделку могут попытаться оспорить другие родственники или третьи лица. Какая же из них надежнее?
Договор купли-продажи считается более защищенной сделкой. Это возмездная сделка: есть товар (квартира) и есть оплата (деньги). Факт передачи денег (даже если просто указан в договоре) делает ее более весомой в глазах суда. Оспорить ДКП можно, но для этого нужны очень серьезные основания (например, доказать недееспособность продавца в момент сделки).
Договор дарения — сделка безвозмездная, и ее оспорить чуть проще. Например, другие наследники могут попытаться доказать, что даритель не понимал последствий своих действий, находился под давлением или был введен в заблуждение. Тем не менее, если договор составлен грамотно и, в идеале, заверен у нотариуса, который подтвердил дееспособность и волю дарителя, то оспорить его также будет очень непросто.
4. Финансовая сторона: Сколько стоит оформление?
По базовым расходам оба варианта очень похожи. Основная трата — это государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. На сегодняшний день она составляет 2000 рублей.
Дополнительные расходы могут возникнуть, если вы решите привлечь нотариуса. Нотариальное заверение необязательно для большинства сделок дарения или ДКП между родственниками, но оно дает дополнительную юридическую защиту. Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от кадастровой стоимости объекта и региона, но это будут сопоставимые траты для обоих типов договоров.
5. Подводим итоги: Так что же выбрать?
Выбор зависит исключительно от ваших целей. Нет универсально «хорошего» или «плохого» варианта.
- Выбирайте ДАРЕНИЕ, если: получатель является вашим близким родственником (чтобы избежать налога) и вы хотите, чтобы недвижимость стала его личной собственностью, не подлежащей разделу при разводе.
- Выбирайте КУПЛЮ-ПРОДАЖУ, если: получатель не является близким родственником (чтобы он не платил налог 13%), или если вы, наоборот, хотите, чтобы квартира стала общей совместной собственностью вашего ребенка и его супруги(а).
Как говорит руководитель нашего агентства Антон Марсов: «Самая лучшая сделка — это та, которая решает именно вашу задачу и не создает проблем в будущем». Каждая семейная ситуация уникальна. Чтобы учесть все детали и выбрать оптимальный и безопасный путь, лучше проконсультироваться со специалистами. Эксперты агентства недвижимости «СЦН» всегда готовы помочь вам разобраться во всех тонкостях и сопроводить сделку от начала и до конца.
