Представьте, вы уже решили, что вам нужно покупать квартиру и оформлять ипотеку. И для вас важно какой же будет ежемесячный платёж, если вы купите вторичную недвижимость или новостройку. И в чём различие условий по ипотеке и что выгоднее. Поэтому мы решили рассказать вам обо всех нюансах, когда вы оформляете ипотеку на новостройку либо на вторичную недвижимость.
Ипотека для первичек.
Очень часто застройщики предлагают субсидированные акции для покупки своих квартир или скидки. Также по семейной ипотеке работает программа господдержки, где вы можете взять ипотечный кредит под ставку 6%. Также есть всевозможные рассрочки и траншевые ипотеки, которые сводятся к одному смыслу, когда вы фактически ничего не платите пока строится дом. Здесь, конечно, есть ряд экономий.
Ипотека на вторичку.
На вторичную недвижимость мы ориентируемся сегодня на ставку Центрального банка в 16%. Соответственно, ставка по ипотеке от 16 до 18% в зависимости от банка. Если это также новостройка и никаких субсидированных процентных ставок нет и по семейной ипотеке (если не подходит заёмщик), то, в принципе, плюс-минус такая же процентная ставка. И, чтобы важно было понять, что все скидки и субсидированные акции не снижают стоимость недвижимости, а лишь помогают уменьшать ежемесячный платёж.
Почему в новостройках больше программ и процентная ставка ниже?
Дело в том, что в России строительная отрасль является образующей для экономики, поэтому государство её активно поддерживает и стимулирует. Чем новостроек больше строится и продаётся, тем лучше государству. Плюс строительная отрасль за собой ведёт следующую отрасль, в частности продажи мебели, интерьера и отделки. То есть это огромная индустрия, которая тянет за собой ещё много параллельно отраслей, которые также благодаря увеличению темпов строительства развиваются.
Если анализировать рынок и убрать все остальные составляющие кроме цены, то ценник, конечно, на вторичную недвижимость ниже, а в плане ипотеки выгоднее на сегодняшний день новостройка.
Расчёт ипотеки.
И, чтобы окончательно решить для себя, что выгоднее вторичка или новостройка давайте посчитаем. Итак, давайте сравним покупку квартиры в новостройке и на вторичном рынке. Берём одинаковую стоимость квартир 12 млн. руб. Если вы подходите под семейную ипотеку, то у вас будет первоначальный взнос 20%, покупая новостройку. Если при стоимости квартиры 12 млн. (у вас есть 6%), то вы подходите по господдержке. Здесь расчёты следующие. При 20% первоначальном взносе своих собственных средств вам нужно иметь 2 млн. 400 тыс. И если это семейная ипотека, то лимиты у неё до 12 млн. и у вас будет ежемесячный платёж 58 тыс. руб. Также можно рассчитывать на господдержку, но только в случае, если у вас при стоимости недвижимости в 12 млн. руб. есть свои 6 млн. руб. Тогда за 6 млн вы будете платить порядка 51 тыс. руб. ежемесячно.
В случае, если вы не подходите не под семейную ипотеку, не по господдержке, то по сути у вас получается та же процентная ставка, как и на вторичную недвижимость, а именно порядка 16%. Тогда вам выгоднее взять уже готовую квартиру по переуступке от собственника и въехать и жить сразу же.
Если вы покупаете готовую квартиру на вторичном рынке недвижимости, то у вас здесь условия какие? 30% первоначальный взнос. При стоимости квартиры в 12 млн. это 3 млн 600 тыс. То есть семейная ипотека здесь уже не подходит (не распространяется на вас) и господдержка тоже. И на оставшуюся сумму вы берёте ипотеку под 17% годовых. И в этом случае ваш ежемесячный платёж составит 130 тыс. руб. По факту в два раза больше чем на новостройку.
Самые выгодные программы ипотеки.
Какой мы можем сделать вывод на сегодняшний день? Самые, конечно, выгодные программы — это семейная ипотека и господдержка, которая действует всего лишь до июля 2024 года. Плюс также есть большое количество застройщиков, которые сами самостоятельно без банка предлагают очень хорошие условия, например, рассрочки до конца строительства или комбо-ипотеку по ставке 9% на весь срок ипотеки (до 30 лет), поэтому здесь тоже будет выгодно.
Какой ещё мы можем сделать вывод? Вторичную недвижимость под такую процентную ставку, конечно, не каждый может потянуть сейчас. Тем не менее смотря на графики продаж на сегодняшний день, даже с такой можно сказать «конской» ставкой, особо ничего не падает. Люди понимают, что эта процентная ставка не на годы, через какое-то время её можно рефинансировать и платить ежемесячный платёж на порядок ниже.
Кому выгодно брать вторичку сейчас при такой высокой процентной ставке?
Например, тем, кто увеличивает площадь жилья. Допустим, у вас есть двухкомнатная квартира, а вам нужно трёхкомнатная квартира. Это сейчас выгодно делать, потому что как только процентная ставка снизится, то, конечно же, цены пойдут ещё вверх. Это закон рынка! Если процентные ставки по ипотеки низкие, то сразу же идёт рост цены. И, конечно же, в это время происходит кратный рост продаж.
Кому не рекомендуется брать вторичку?
Это, конечно, люди, которые подходят под семейную ипотеку и IT-ипотеку. Это на сегодняшний день две самые супер выгодные программы. Семейную ипотеку может взять как один, так и другой родитель. Неважно в браке или в разводе между собой родители. Конечно, если нужно что-то готовое, вселиться и жить, то всё равно можно найти варианты, которые практически подходят к концу сдачи дома. Вам немного нужно будет подождать, но зато ипотеку на долгие годы вы можете взять по низкой процентной ставке.
Заключение.
Из расчётов видно, что вторичная недвижимость по ипотеке дороже, даже если мы возьмём новостройку, которая не подходит под господдержку или семейную ипотеку и пока она будет строиться, будем жить на съёмной квартире.
Самостоятельно все эти варианты просчитать сложно, а также знать, какие и где интересные и выгодные программы есть на сегодняшний день. А нюансы от локации до скидок знает, конечно, профессиональный брокер. Ну и также не забывайте оценивать риски при заключении сделки, потому что новостройка это юридически чистая квартира. Здесь самое главное проверить застройщика. А при покупке вторичной недвижимости очень много разных юридических нюансов в виде разных обременений и наследников. Это, конечно, не значит, что вторичку покупать не нужно. Важно себя обезопасить до покупки.
